什么是复式楼房(100平复式是上下50平吗)

复式、跃层、Loft你都搞清楚概念了吗,可别被销售搞混淆了

提问1:

章哥您好,我最近正在看房,看上了**项目的一套小复式房,房本面积50平,单价3.8万。但因为是两层,所以应该有100㎡,我觉得还挺划算的。请问这种房子能投资吗?

回答1:

1、 首先说这个项目的性质是商住公寓,并不是住宅。而公寓在2017年“326新政”后一直被严控,没有任何松动的迹象,所以不建议投资。虽然租金收益不错,但因为在交易环节的税费很高,所以涨幅如果达不到50%的话,基本没有利润。最好放弃。

2、 而且,这也不是复式房,只能算作Loft。所谓的复式是当时开发商拉大旗作虎皮,往自己脸上贴金,利用买房人分不清各种产品的区别,来自抬身价。这就相当于明明是低层洋房,却非说自己是别墅,其实就是借个名词而已,并没有实际意义。

3、 你看上的这种房其实应该算Loft,英文名词就是阁楼的意思。也就是说,本来这应该是一间层高较高的房间,但是打了隔断,成了一层半或者两层。

这种隔断有的是开发商直接打好,有的是买房人自己装修。如果是开发商打的,那二层的层高就肯定不能超过2.2米,否则就要按照两层计价了,这是国家规定。

所以说,这种二层其实就相当于阁楼。因为层高低,如果生活的话很压抑,所以只能是睡觉为主,顶多当个书房也就到头了。居住体验和正规的房子是不能比的。

而且,这种房因为刻意的做出两层,所以使用面积更小,因为楼梯就至少占走了三五㎡,导致利用率更低。

而且,这种楼本来就是开发商的噱头。因为如果一栋楼都是小户型的话,得房率会很低,一般不会超过65%,甚至更低。所以开发商才弄出这么个产品,用所谓的概念来忽悠人。

建议不要买这种户型,并不划算,而且长期居住的体验并不好。尤其不适合家庭,并不舒服。就算这不是公寓,在将来出手的时候都费劲,买家太少。何况这还就是商住公寓呢,会导致挂牌时间会更长,套现困难。

4、 如果真的喜欢复式,建议还是购买正规的商品房,层高达标的那种。

所谓复式其实是个宽泛的概念。其本意是指在一套层高较高的房间内,做出错落的空间。可以是打个半层隔断的Loft,也可以做成错层,还包括了真正上下两层楼的跃层。

5、 现在人们一般把户型大的叫复式,比如天通苑的顶复就很出名。把户型小的叫跃层,也就是Loft,一层半形式。其实从标准概念上却正好搞反了。

应该是标准的两层楼,以楼梯相连的才是跃层。而那些不是标准两层楼的,才是复式。但通俗的名词已经被百姓们接受,所以也就没必要较真,大家都理解是什么产品就行了。

6、 复式(跃层)也是有面积标准的。一般来说,房本160㎡以上的两层,居住体验才好,如果有赠送的露台就更好了。

这主要就是因为楼梯的占地原因,正规的商品房楼梯都宽,占用面积更大,5㎡都算小的。而且,在房间里很显眼,周边也很难布置,容易浪费更多的面积。而如果单层小于80㎡,本身就是个狭长的两居室,再被楼梯占走面积,甚至还有遮光的问题,那就显得房间会很局促,有紧迫感,家具也不好布置。

所以,购买复式最好选择单层户型大的,100㎡以上为宜。

7、 总结:不建议投资商住公寓,也不建议投资小户型的复式。这类产品在出手时都会比较困难,收益率也有可能低于普通二手房。

提问2:

章哥好,现在我们孩子刚出生,目前有两个方案请帮忙参考一下。第一,卖掉现在刘家窑的两居室,400万,加上手中的200多万现金,购入西城学区房占坑。但这么做就没房住了,学区房只能租出去,我们搬到父母家或租房住。第二,不卖掉房子,抵押出280万,筹足500万买入更小的学区房或学区一般的。第三,就用现在这220万做首付,贷款买入360万的小户型,纯粹投资。请问哪个方案合适?谢谢。

回答2:

1、 第一个不合适。你们孩子刚出生,现在预备学区房太早了。北京的招生政策年年改革,谁也不知道第二年怎么变。买早了,如果政策变动,那就很有可能不仅投资受损,还耽误了孩子上学。

2、 第二个也不合适。你的房子价值400万,未必能抵押出280万。评估公司一般都是要打折评估的,而且银行也未必都给70%的额度,60%的居多。那也就是说,很有可能是200万。那再减去税费和中介费,你也就能买400万的房。这在西城几乎买不到什么学区房。

3、 建议用第三个方案,最稳妥,也最实际。如果需要学区房,可以在孩子五岁左右时,卖掉投资房产,现有住房或抵押或卖房的进行操作。

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