设施和设备的区别(房屋内设施设备具体指什么)

在日常工作中经常接到社会各界朋友打来的电话,大都咨询或探讨涉及到物业管理具体问题是否属于共用设施设备、共有部位,是不是应该由物业公司管理的范畴?这个问题是广大业主和物业公司共同关注的,下面系统阐述我的认知。

按照《民法典》《物业管理条例》等法律法规规定,物业管理可以理解为物业公司依据与业主在物业服务合同中的约定,对小区的共用部位、共用设施设备进行维护管理,并对小区的公共秩序和环境卫生等维护管理的活动。共用部位、共用设施是物业服务范围划分的基本原则。通俗的理解共用就是多个业主共同使用而非自己使用,同时,根据《物业管理条例》《物业承接查验办法》《住宅专项维修资金管理办法》等相关的配套法规,供水、供电、供热、供气、有线电视、通讯等各专项服务部门应当依法相应管线和设施设备的维修养护责任,一个是不由物业公司承接查验,第二个设备需要更新改造不得申请启用专项维修资金,把小区内的共用设施,又排除了一部分不归物业管理, 那么还剩余了哪些归物业管理的共用部位和共用设施呢?

第一部分属于小区全体业主共有的庭院、道路、场地、绿化、小区出入通道、围栏、监控等安全防护措施。物业公司对上述设施的日常维护管理和安全防护负有管理责任,需要对全体业主负责。

第二部分涉及到楼栋、单元及部分业主共有的屋面、共用的墙、板、柱、走廊、电梯、排水干线等设施设备和共用部位,涉及到设施设备老化,需要更新改造时,并不是启用全小区的专项维修资金,而是涉及到的全体共有人缴纳的专项维修资金,请注意这里是有根本性原则区别的。比如屋面防水、下水管线、电梯等普遍比较容易发生需要更新改造的共用部位和设施设备需要详细区分共有人。

第三个是比较特殊的共用部位的认定,目前看主要有两个方面。一个是业主家中窗户的外窗口,另一个是阳台的外墙。之所以特殊是因为这两个共用部位使用用途与其他共有人受益不同,只是单一业主受益,表面上看应认定为自用部位,但依据《规划法》等相关法律法规,楼房的外立面和阳台外墙是建筑物不可分割的组成部分,业主无权私自改动,能够占有,也能够使用,按照逻辑推理来说应按共有部位进行管理,但具体报修检查原则上有所区别,除非物业公司逐户深入到业主家中进行检查,否则,难以发现可能潜在的问题,现实执行中几乎没有可能。由于这部分即使认定共有部位,也只是由每户业主具体受益,因此,按照公平原则报修的责任就应该由受益的业主承担。

第四是各类别设施设备共有与自用的分界线。每个家庭都涉及自用设施设备到物业管理及其它各专业服务部门的设施设备分界线,我个人的理解是排水责任分界线是排水主干线与分支管线连接点;供水至水表后阀门接出端至室内所有的供水管线和设施;供电是计量电表后供电线接出端至室内的所有供电设施;供热各省法规不太一致,按法律规定认定;供气是燃气表后燃气接出端以后的所有燃气设施。其他的有线电视和通讯是指表箱接出至用户室内所有的设施和线路。

综上所述总结起来归物业维护管理第一法律规定要由物业承接查验,第二可以启用专项维修资金。通过这两个基本原则结合上述总结,就可以判定是否属于物业公司维护的范围。至于业主自用部位即使不归物业企业维护管理,站在人性化服务和应对严峻生存形势的角度,我建议物业公司不是一味的推脱,而是建立可行的优惠服务措施满足业主个性化需求,企业才能生存,行业才能长远发展。

这是一个业主和企业都很关心的话题,欢迎亲友们参加话题讨论。

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