动迁房协议有名字算有房子吗(拆迁补偿协议上是谁的名字)

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从上海法院一起案例看动迁中公房同住人怎么认定,动迁款怎么分配

【基本案情】

原告林甲、佘甲、郭某某、佘乙诉被告李某、林乙、林丙、王某某共有物分割纠纷一案,本院于2013年5月31日受理后,依法由审判员高静兰独任审判。于同年6月20日第一次公开开庭进行了审理,原告林甲、佘甲、郭某某及原告林甲、郭某某的共同委托代理人佘丙,被告林乙、王某某及被告李某、林乙、林丙的共同委托代理人邢妍到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭,于10月11日第二次公开开庭进行了审理。原告林甲、佘甲及原告林甲、郭某某的共同委托代理人佘丙,被告林乙、王某某及被告李某、林乙、林丙的共同委托代理人邢妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告林甲、佘甲、郭某某、佘乙共同诉称,2012年12月24日承租人签署《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称“《补偿协议》”),公房补偿款及各类补贴、奖励合计人民币3,955,711.27元(以下币种均为人民币),现该《补偿协议》已生效。动迁房内共有8个户口,分别是林甲、佘甲、郭某某、佘乙、李某、林乙、林丙、王某某,均为同住人,承租人为李某。对补偿款及各类补贴、奖励,同住人享有同等权利,应当按照户口人员均等分配。另外,1994年7月16日,被告李某、林乙、王某某与原告林甲、佘丙达成《协议书》,约定对本市XXX路XXX弄XXX号房屋(以下简称“被征收房屋”)的动迁按户口人均分配。综上,请求依法平均分配本市XXX路XXX弄XXX号房屋动迁所得利益,即三套房屋及剩余钱款1,925,205.46元。

被告李某、林乙、林丙、王某某共同辩称,不同意原告的分配方案,原告均为空挂户口,未在被征收房屋内实际居住,不是同住人,不应分得动迁利益。原告佘甲是知青子女落户进来的,原告林甲作为佘甲的监护人也落户到被征收房屋内。原告方刚从外地回来的时候曾经居住过几天,后因为家庭矛盾搬出去居住。从1994年7月至2013年4月近二十年时间里,原告方一天也没有在被征收房屋内居住,并且实际拥有三套房屋。本市长桥新村XXX号XXX室使用权房由上海联合木材工业有限公司增配,属福利分房,受配人为佘丙,调配单上有佘丙、林甲、佘甲的名字,1997年1月1日起租,佘丙、林甲、佘甲实际居住在内。本市长桥新村XXX号XXX室使用权房于2000年8月1日开始起租,该房为原告佘甲、郭某某的结婚用房。2002年2月,郭某某享受了动迁安置,在分得本市宝山区高境二村XXX号XXX室使用权房后,同年3月27日就将户口迁入被征收房屋。2002年5月21日,在腹中即已享受了动迁安置的孩子佘乙出生后又将户口报入被征收房屋。另本户在被征收房屋动迁中不享受政府托底保障,而是按照住房面积计算价格后由承租人根据自己家庭情况进行分配。综上,不同意原告的诉讼请求。

经审理查明,原告林甲与被告林乙系姐弟关系;被告李某系林甲与林乙之母;原告林甲、佘甲系母子关系,原告佘甲、郭某某系夫妻关系,原告佘乙系佘甲、郭某某之子;被告林乙、王某某系夫妻关系,被告林丙系林乙、王某某之子。

一、关于被征收房屋,本院查明如下事实:1、被征收房屋系租赁公房,居住面积39.55平方米,(换算)建筑面积为60.99平方米,承租人为被告李某;2、在房屋拆迁许可证核发之日,该户内有常住户口八人,共二本户口簿。其中李某、林甲、佘甲、郭某某、佘乙为一户;林乙、林丙、王某某为一户。原告佘甲户口于1989年6月20从江苏省宿迁市迁入被征收房屋,原告林甲户口于1993年6月15日从江苏省宿迁市迁入被征收房屋,原告郭某某户口于2002年3月27从上海市高镜二村XXX号XXX室迁入被征收房屋,原告佘乙于2002年5月31日报出生,被告李某户口于1968年3月21日从上海市新闸路XXX弄XXX号迁入被征收房屋,被告林乙户口于1979年2月12日迁入被征收房屋,被告王某某户口于1992年11月9日迁入被征收房屋,被告林丙的户口于1986年3月7日迁入被征收房屋;3、被告李某、林乙、林丙、王某某居住于被征收房屋内。原告佘甲、林甲户口先后迁入被征收房屋后曾居住于被征收房屋内,后因发生家庭矛盾,1994年7月16日,在本市静安区光明居民委员会的协调下,签订了《协议书》,内容为“由于矛盾激化,无法共同生活,为解决矛盾,母李某、次子林乙、媳王某某(以下简称“甲方”)、次女林甲、婿佘丙(以下简称“乙方”)协商达成如下协议:一、乙方同意甲方要求在外租赁住房,由甲方每年补贴壹仟捌佰元正,今后以每季度结算一次,按月结清,甲方三人都可以负责。如甲方违反协议,乙方即返回XXX路XXX弄XXX号居住,甲方不得阻挠;二、如遇XXX路XXX弄XXX号动迁,甲、乙双方必须按户口人员均等分配;三、本协议自签字、乙方在外租赁到房时生效。有效期至动迁分配住房时终止。甲方:林乙(章)、李某(章),乙方:林甲(章)”。之后,林甲一家搬离,被征收房屋由被告居住使用,至被征收为止。对该份《协议书》,审理中,本市静安区光明居民委员会出具《情况说明》,内容为“1993年,由于南北高架成都路段市政工程动工,涉及XXX路XXX弄XXX号动迁,当时动迁组已给出初步动迁方案,即按户口人数安置,在此期间,XXX路XXX弄XXX号李某一家因动迁事宜发生矛盾突出,后在我居委会调解下,基于当时动迁安置方案,达成家庭协议。之后,由于该市政工程方案调整……动迁计划也随之取消”;4、2012年12月24日,李某户(乙方)与上海市静安第一房屋征收服务事务所有限公司(甲方)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》,约定:被征收房屋价值补偿款计2,470,235.59元,其他各类补贴、奖励费用共计1,005,806.49元(其中搬家费914.85元,产权调换自行购房补贴239,789.64元,过渡费补贴18,297元,家用设施移装费2,400元,旧城区改建补贴487,920元,签约奖励115,990元,速签奖励30,000元,未见证面积补贴80,000元,装潢补贴30,495元);乙方选择房屋产权调换,以应得的货币款额购置位于本市青浦区崧泽华城XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋,该房屋预测面积74.85平方米,房屋单价为9,260元,房屋总价为693,111元,优惠总价为505,986元;本市青浦区崧泽华城秀泽路339弄东单元8号1101室房屋,该房屋预测面积97.48平方米,房屋单价为9,260元,房屋总价为902,664.80元,优惠总价为658,964.80元;本市青浦区崧泽华城秀泽路339弄东单元8号1102室房屋,该房屋预测面积74.85平方米,房屋单价为9,260元,房屋总价为693,111元,优惠总价为505,986元。上述三套房屋总价为1,670,936.80元;本协议生效后,征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人,公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其他共同居住人共有;本协议生效后,乙方搬离原址30日内,甲方支付乙方补偿款项共计1,805,105.28元;本协议中不包括的利息、户口迁移奖、集体签约奖等奖励补贴,将根据实际情况,以结算单的形式进行发放;本协议经双方签字或盖章后成立;本地块适用征询制,在规定的签约期内(含签约附加期),房屋征收决定范围内签约户数达到被征收总户数的85%,本协议生效。2013年4月12日,被告办理了退房手续。2012年10月19日上海市静安区人民政府出具房屋征收决定,对被征收房屋所在地块进行征收。至原告提起本案诉讼时,《补偿协议》的生效条件已经成就。5、审理中,本院从上海市静安第一房屋征收服务事务所有限公司调取了《静安区XX街坊旧改项目结算单》,该结算单包含两部分内容,第一部分即协议书上的各项费用及房屋三套,第二部分为本结算单额外增加发放费用共计120,100.18元,包括按时搬迁奖50,000元、协议生效计息奖励费70,100.18元。对申购房屋后的余款1,925,205.46元现尚未领取。

二、根据原、被告的陈述及双方提供的证据,本院另查明以下事实:1、关于双方争议的本市长桥新村XXX号XXX室房屋。该房屋租赁户名为原告林甲之夫佘丙,面积为13.6平方米,于1997年1月1日开始起租。住房调配单显示:调配单位为上海联合木材工业有限公司,房屋受配人为佘丙,调配原因为增配。庭审中,上海联合木材工业有限公司到庭作证,证明佘丙非上海联合木材工业有限公司职工,该房系由佘丙出资50,000元购置。调配单上写增配是为了方便办理相关租赁手续;2、关于双方争议的本市长桥新村XXX号XXX室房屋。该房的租赁户名为佘丙,面积为17.5平方米,于2000年8月1日开始起租。该房系由佘丙出资45,000元以“差价换房”的形式获得的承租房。3、2002年,原告郭某某父母家位于本市西大杨XXX号的房屋拆迁,该房的《房屋拆迁安置协议》显示:房屋性质为私房,被拆迁人为郭甲(郭某某之叔)、郭乙(郭某某之父),安置人口为9人,即郭甲、董某、郭乙、张甲、郭丙、郭某某、熊某、郭丁、郭某某已怀孕。原告郭某某与其母张甲被安置了本市高镜二村XXX号XXX室房屋。该房屋属公房,建筑面积为42.62平方米。2005年3月14日,原告郭某某与其母张甲签订了《职工家庭购买公有住房协议书》,协商一致同意购买该房屋,确定所购房屋为张甲所有。之后张甲购买了该房屋的产权。现该房屋的权利人为案外人陈甲、陈乙;4、2012年10月16日,为被征收房屋的动迁事宜,原告林甲、被告李某、林乙及李某另一女儿林丁在福利院进行了协商。期间,被告林乙出示一份字据,内容为“2012年10月16日星期二下午14:00在大华福利院,由母亲李某、姐林丁、林甲、林乙,经家庭分配协商,一致通过按户按面积分配。林乙实际居住21平方,母亲李某7平方,林甲认可实际居住7平方,并以人格担保,请姐姐林丁作证”。被告林乙要求原告林甲在该字据上签名时,原告林甲予以拒绝。该字据上其他人的签名、盖章均系事后所为。

以上事实,由原、被告当庭陈述,原告提交的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》、户口簿、公房租赁凭证、《协议书》、上海市房地产登记簿、收据、《职工家庭购买公有住房协议书》、住房调配单,被告提交的户籍资料、住房调配单、《房屋拆迁安置协议》、《准予差价换房通知书》、情况说明、字据及本院从上海市静安第一房屋征收服务事务所有限公司调取的《静安区XX街坊旧改项目结算单》、《购房产权人确认书》等为证。

本案的争议焦点为:被征收房屋内的同住人范围如何确定?对于被征收房屋的征收补偿利益如何进行分配?

针对争议焦点一,被征收房屋内的同住人范围如何确定?

第一,被告李某、林乙、林丙、王某某在被征收房屋内具有本市常住户口,且在被征收房屋内实际居住生活,故对被征收房屋享有居住使用权。

第二,原告林甲、佘甲、郭某某、佘乙在被征收房屋内具有本市常住户口,但在房屋征收时未在被征收房屋内实际居住生活,故原告是否为被征收房屋同住人问题:

首先,从1994年7月16日林甲、佘丙、李某、林乙签订的《协议书》看,林甲一家是在与被告发生家庭矛盾无法在被征收房屋内共同生活,为解决矛盾,在相关组织的协调下从被征收房屋内搬出,在外租房居住,故对被征收房屋并未放弃权利;其次,双方争议的本市长桥新村XXX号XXX室、本市长桥新村XXX号XXX室房屋是否属于福利分房问题。关于本市长桥新村XXX号XXX室房屋,上海联合木材工业有限公司在庭审中已证明佘丙并非该公司职工,该房系由佘丙出资购置,而且该房面积为13.6平方米,售价为50,000元,符合当时的市场价格;本市长桥新村XXX号XXX室房屋系由佘丙出资45,000元以“置换”的形式取得,现无证据证明获取该房时享受了相关的福利政策。故本院认为该两套房屋并非被告所称的福利分房,故不应作为本次房屋征收补偿分割的考虑因素;再次,2002年本市西大杨XXX号房屋拆迁时,原告佘乙虽尚在腹中,但动迁单位已将其作为考量因素给予了安置,原告郭某某、佘乙均享受了本市西大杨XXX号房屋的动迁安置利益,且被安置的房屋面积已超过了本市居住困难法定最低标准,不属居住困难。尽管2005年该房作为公有房屋出售时,原告郭某某自愿放弃了该房的购买权利,但该行为并不能改变曾享受了动迁安置福利待遇的事实。故原告郭某某、佘乙非法律意义上的同住人,在本次房屋征收中无权分得征收补偿款。由于原告林甲、佘甲搬离被征收房屋是基于与被告发生矛盾后无法共同生活在同一屋檐下的客观需要,且原告林甲、佘甲在他处也未享受过福利分房和动迁安置等福利,故原告林甲、佘甲应为被征收房屋同住人。

综合上述分析,本院认定李某、林甲、佘甲、林乙、林丙、王某某六人是被征收房屋的承租人(李某)、共同居住人,对征收实施单位提供的三套产权调换房屋以及申购房屋后的余款1,925,204.46元应当在六人之间进行合理分割。

针对争议焦点二,对于被征收房屋的征收补偿利益如何进行分配?

本院认为,公有房屋承租人所得的居住房屋征收货币补偿款、产权调换房归公有房屋承租人及其共同居住人共有。法院在分割征收补偿款时,应综合全面考量房屋的来源、历史演变、人员户籍情况、实际居住状况以及保障各家庭成员居住权益、平衡双方利益等各项因素,遵循公平公正的原则进行处理,而不能单纯以家庭内部对于居住所作的安排作为唯一的考量因素进行处理。承租人与同住人之间,一般应遵循一人一份,均等分割的原则取得征收补偿款。鉴于本案被告李某年事已高,且是系争房屋的承租人,故本院认定被告李某对于被征收房屋的征收补偿利益可以适当予以多分。审理中,因原告明确表示要求货币安置,被告对此表示同意,故本院尊重当事人的意愿,对原告林甲、佘甲以货币方式进行安置。因原、被告均表示,原告之间、被告之间不需要法院处理征收补偿利益的份额,故本院尊重权利人意见,予以准许。但四被告自行分割时应充分保障老年承租人李某的合法权益。本院还需说明的是,政府对系争公有住房的征收,进行旧城区改建,本是家庭改善居住环境,提高生活质量的好事,原、被告作为关系紧密的母子女、姐弟关系,应当相互协商、相互体谅、换位思考,妥善解决征收补偿款的分割事宜。

【法院判决】

一、本市XXX路XXX弄XXX号被告李某户房屋征收补偿款中人民币1,060,000元归原告林甲、佘甲所有;

二、对原告林甲、佘甲、郭某某、佘乙的其余诉讼请求不予支持。

【律师观点】

头条号“胜诉有招”诉讼专家雷敬祺律师认为,法院认定同住人主要看三个方面:1.户口是否在被征收房屋内,2.是否实际居住,3.是否他处有房。法院对公房动迁款分割原则,一般应遵循一人一份,均等分割的原则,考虑房屋的来源、历史演变、人员户籍情况、实际居住状况以及保障各家庭成员居住权益、平衡双方利益等各项因素。

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