天津每日房价(2021年天津二手房价格走势)

今天就说两件事。

? “跳水大赛”告一段落,揭晓“成绩”。

? 各板块还会不会接着“跳水”?

为什么要说这事儿呢?

经过俩月跳水后,大家都有惯性了,有种会“一直跳下去”的认知。

所以就算看上哪个盘,也不敢买,等着继续跳。

要想看透这些,只盯着一个板块不行,需要跳出来看全局。

这个板块已经降了多少?降幅在全市是什么水平?板块能级在全市什么水平?

了解这些,才有可能推断出会不会再跳。

不错过,也不当炮灰。

这一轮跳水,天津房价降到什么程度,才算到位?

10、11月,是天津楼市的“跳水月”。

12月有“限跌令”托底,没有红头文件,更相当于一个“公约”,凭自觉,各自遵守。

各区的约束力度也不尽相同。

这一轮跳水,天津房价降到什么程度,才算到位?

(10、11月各板块降幅)

这轮大跳水,市区和环城平均降幅15%。

85折是个坎儿,一般降15%就能走量,住建委限制网签也卡在85折。

这俩月刚好平均打了85折。

既然是平均,就分三六九等。

多的能到30%,少的才5%,还有没降的。

这是一次“相当难得”的大考,不是给降价鼓掌,而是能看清板块“真面目”。

潮水退去后,才知道谁的游泳圈质量好。

这一轮跳水,天津房价降到什么程度,才算到位?

现在,都交卷了。

分4个梯队:

第一梯队,平均降10%。

河西、南开、河东、海教园、津滨大道、空港。

再次验证,核心区是坚挺的。

这一轮没有不躺枪的,能扛住10%,算很优秀了。

河西、南开房价打个9折,基本就是底。

海教园、空港有自己的逻辑,一个靠教育政策,一个是小众市场。

第二梯队,平均降15%。

宾水西、高新区、中北镇、金钟、宜兴埠、铁东北路、北仓。

跳水15%,是整体平均值。

只能说,这些板块的降幅“跟上了大势”,是这轮降价的正常反映。

南北都有,基本都是热点板块。

逆向思维,降幅能卡在平均值,如果有一天能涨,涨幅也能追上平均值。

铁东北路是例外,别看这俩月只跳了15%,但它可是从2019年就开始跳。

整体算下来,洋房跳了30%多。

只不过跳到10、11月时,已经跳不动了。

这一轮跳水,天津房价降到什么程度,才算到位?

第三梯队,平均降20%-25%。

红桥、张家窝、大南河、杨武庄、咸水沽、天嘉湖、南仓、大运河、双青、小淀、大张庄、东丽湖。

如果说第一梯队是优质,第二梯队是合格,那第三梯队就是较差。

跌幅超过平均值,要么板块含金量低,要么房价有泡沫。

大多数是边缘板块。

貌似只是中心城区又扩了一个环而已,但面积的扩张,却是指数级别的。

人口、产业,都需要成倍增加,才能填满这些区域。

以现在天津的速度,很难完成。

只谈幅度,不谈速度的建设,都是扯淡!

人力终有穷尽,城市终有极限。

因为面积大,所以竞品太多。

发现没?一二三梯队的数量呈递增状态,这是明显的“稀缺与泛滥”。

处于讲故事阶段的板块,都扛不住。

一场“房住不炒”的调控重压,它们必须要挤泡沫。

降价狠的板块,易跌难涨。

比较扛价的板块,易涨难跌。

第四梯队,降幅超30%。

南站、团泊西、辛庄。

现在能看出来,南站1.4万/平米的洋房,团泊西9000元/平米的洋房,辛庄1.2万/平米的高层,绝对属于超跌了。

更多是人为因素,以它们的板块能级,不至于跌成这样。

但也不能一概而论,并不是说不降价的,或降价少的,都是价值高地。

降价程度,与开发商也有很大关系。

比如大寺、国展西,标准房源几乎没降,新立才降5%,但板块都谈不上优质。

大寺因为有高端标杆,不会轻易降价。

国展西因为国企居多,中建、中铁建,而且都拿了第二块地,不能降。

大华虽是民企,但不高周转,只是拿出最差楼栋的顶底做特惠。

新立完全是地缘市场,受外界影响较小。

还是那句话,不要用一套衡量标准去评判所有板块。

这一轮跳水,天津房价降到什么程度,才算到位?

既然摸清各板块的降幅,就可以推导下一步了。

降幅15%,是官方的红线,名义上不能突破。

何况,平均降幅也已达15%。

这意味着,天津房价经过深度盘整后,已形成一个新系统。

可以确定,这一波“坏消息”的威力已到尾声。

如果想让房价继续大幅度跳水,还需要再来一波“坏消息”。

但很明显,政策已经触底。

除了悬而未决的房产税之外,短时期政策不会再收紧。

天津房价的基本面稳了,无非是各板块再微调。

南开、河西是“锁在保险柜里的保险箱”,降10%极限了。

比如天津瑞府、南开宸院、保利云禧,个别房源已经打9折,不会再低。

和平别妄想降,不涨就不错了。

热点板块,宾水西、高新区、中北镇、海教园、空港,降10-15%也到底了。

边缘板块,基本要降到25%以上。

没降到位的,会有继续补跌的可能。

退一步说,想让一二梯队的再降价,怎么实现?

板块之间的价格,相互牵扯,从边缘向中心卷。

如果期待第一梯队再降,那么第二梯队就要先降,而且降更多,才能把第一梯队拽下来。

比如宾水西再降15%?高新区再降20%?

可能吗?

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