成都二手房 税(成都二手房交易税费政策)

2020年9月14日,成都市政府网站发布了15条房产新政,其中第十一条是“发挥税收调节作用,个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年”被认为对二手房市场的影响最大,很多人甚至认为二手房就此凉凉,四川乐居不太认同这种观点,大概有以下几点原因。

第一,成都二手房市场次新房(房龄/楼龄小于5年的)一直比较少,房龄/楼龄在10年以上的特别多(占比约60%)。2020年9月14日晚间,四川乐居在链家APP上看到,在售房源有13.7万套,而楼栋年龄在5年以内的次新房只有不到2.2万套,占总房源的比例约16%【楼栋年龄不到5年的其契税缴纳年限或者取得产权的年限肯定也小于5年】。在信贷政策端,对二手房的楼龄也设置了一些限制:公积金贷款的话,楼龄超过10年的首付款要提高一成;楼龄超过20年的二手房,商贷很难通过审批。

第二,成都从2017年4月13日起就实施3年的限售政策,新买住房(新房和二手房)要取得不动产权证3年以后方可转让,以网签时间为节点。考虑到网签过后,还要等交房、办产权,实际上从限售之日起成交的大部分住宅都还在3年的限售期之中,这也是成都二手房市场次新房较少的一个核心原因。

第三,在限售3年的前提下,增值税免征年限从2年提高到5年,实际对新房转二手房房的交易影响有限。成都目前都是个人拿到购房发票以后自行去税务局交契税,耗时远小于开发商代缴,个人拿到契税发票以后再把发票和资料交给开发商,由开发商去办理到户的产权,然后等着拿理产权证。增值税满5年免征,可以从契税缴纳时间开始计算,再加上办理产权后的限售三年,基本就不用额外再等够五年了。

举个例子,小编所在小区2019年3月交房,交房第三个月开发商就通知可以预约领取购房发票,然后就自行缴纳契税,完税后把契税发票给开发商办理产权。实际上,到2020年8月,开发商才办理完整个小区的不动产权;最早在2019年6月交了契税的业主,至今都没有领到自己家的产权证,契税缴纳时间已经过了一年多了。当然,不同开发商节奏不同,案例仅供参考;迟迟拿不到产权证的楼盘也不在少数;成都也在尝试交房即交证,龙湖梵城已经出现了首批交房即领到产权证的业主。

第四,今年疫情以来,成都二手房成交量一直处在一个非常低的水平。如下图:疫情过后的最高月成交量也不及2019年的最低月成交量。可能也是疫情在一定程度上改变了大家的住宅消费观念,低密、通风好、采光好、大户型、带新风地暖的住宅更受欢迎,而老旧的二手房在功能上未必能够满足大家的需求。统计数据显示,2020年1-8月份的大成都新房成交面积比2019年1-8月份增长了将近20%,而2020年1-8月和2019年1-8月的住房(新房+二手房)销量其实是差不多的。一个成交量已经很小的市场,很难再有很大的波动。

成都二手房要凉凉?附最新税费明细

总结来说,已经很凉的二手房,还能凉到哪里去?太旧的房子人们不愿意,买的成本也高,房主想要涨价不太现实;次新房少,主要是因为限售锁着很大一批房源呢。

新政一出,也有很多人在向四川乐居咨询二手房税费的问题;在此,我们多方核实整理了一份表格。二手房交易一般都会涉及契税、增值税、个人所得税、房屋转移登记费、房屋维修基金、印花税、土地增值税,以及贷款费用、公证费用、居间服务费,住宅与非住宅有差异,面积大小不同也有差异。涉及钱比较多的应该是契税、增值税、个人所得税和居间服务费了,这四项是大头,其余的都是小数目。如下表格:

成都二手房要凉凉?附最新税费明细

成都最新二手房税费明细

特别说明:以上表格由乐居根据公开资料整理,仅供参考,最终以相关部门实际核算为准;点击图片可以查看高清大图。

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文章来源:乐居买房

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