2020武汉最值得投资楼盘(武昌区楼盘)

此前阿松为大家盘点了2020年东湖高新区和江夏区可能入市的全新盘住宅项目,不少人觉得项目不少,但价格可能都不低,并没有特别想买的(即将全面爆发!2020大光谷值得期待全新盘TOP20!)。今天阿松为大家盘点武昌核心区(武昌区、青山区、洪山区武昌北板块)在2020年的全新盘项目情况,可以发现值得关注的盘还是不少的,特别是华侨城2大百万方大盘和华夏幸福的百万方大盘都是区域巨头项目。

都是硬货!核心区百万方大盘!2020大武昌期待全新盘TOP10!

对应地块土拍信息汇总:

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华侨城青山滨江大盘 P(2019)088号、136号地块

总价93.6亿元,计容总建面约83万方,阿松预计非滨江房源20000元/平左右,一线滨江房源25000-30000元/平

P(2019)088号地块东至建设八路,南至红钢一街,西至建设七路,北至临江大道,规划净用地面积为65836平,规划总净用地面积65836平,其中居住用地44766平;商业用地14525平;体育场馆用地2745平;绿化用地3800平;容积率4.33,计容建筑面积控制在285000平以内;其中商业商务建筑面积不大于111000平,居住建筑面积不大于168000平,体育场馆建筑面积不小于6000平。

该地块位于青山滨江商务区,位于武汉三环内,建设七路与建设八路之间,距离三环线约1公里,一线临江。

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青山本身发展就比较成熟,该地块还一线临近长江和青山江滩,居住环境不错,不过环线位置在青山并不占优,已经比较靠近三环了。

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P(2019)136号地块位于青山区建设六路以东,临江大道以南,建设八路以西,和平大道以北的区域,土地面积265922平方米,容积率地上1.86;地下0.19,建面地上494000平,地下50000平。

该地块位于武汉二环到三环之间,建设六路与建设八路之间,属于青山滨江商务区范围,也是武汉长江主轴范围。其中华侨城088地块一线临江,华侨城136号地块中有一部分是一线临江的。地块周边在售项目为招商一江璟城,目前均价19000元/平左右,卖的一般。这个区位虽然属于青山三环内,但最远已经到建设八路了,环线位置在青山并不占优。

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该地块周边均是老社区,周边目前还是非常成熟的,生活氛围浓厚。

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青山滨江商务区将以“城市综合体”模式进行开发,将会成为青山区高端商务流、人才流、资金流、以及消费流的总部经济集散地,同时青山滨江商务区的开发伴随着大量的旧城改造,要让青山整体城市界面逐步刷新。

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项目周边配套从商业、学校到公园等,都非常齐全。地块周边有红钢城小学、钢城五中、武钢三中、武钢实验学校等众多知名学校,可谓区域教育资源集中地。

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另外,因为片区规划比较早,因此周边道路十分狭窄。北侧红钢二街就是单行线,两边可以停2排车,接送小孩上下学时,可以堵的水泄不通。

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阿松点评:

华侨城在未来几年将在青山滨江打造城市综合体超级大盘,2宗地块总计计容建面约83万方,加上不计容面积,肯定是一个超过百万方的大盘。且有2大块用地是一线滨江,景观资源不错。不过这几个地块位于建设七路附近,在青山区域内环线位置不占优,青山也是一个相对封闭的房地产市场,基本是区域内的人在买,受众有限。基于周边招商一江璟城的价格,目前的市场下此地段非一线滨江房源卖20000元/平左右可能性比较大,一线滨江房源在25000元/平以上。

土拍信息:

P(2019)088号地块就是于2018年12月底终止挂牌的P(2018)180号地块,此次该地块起始价以及最高价较上次均出现下调,根据公布资料对比,P(2018)180号起拍楼板价为10800元/㎡,P(2019)088号起拍楼板价9500元/㎡,下调幅度达到12%,起拍价下降3.7亿元。

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P(2019)088号地块竞买保证金162450万元,起始价270750万元,出让最高价406125万元。最终由华侨城以272000万元竞得,楼面地价9543.8元/平,溢价0.46%。

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地块要求

1、地块内建设一座不少于4.5万平的五星级标准酒店和不少于6000平的国际交流中心,自持不少于10年,并引入1家世界500强企业(以2018年美国财富杂志公布的企业名单为准)旗下自营的酒店管理公司入驻经营。

2、地块内建设一座不少于5万平的5A甲级写字楼,引入不少于1家(含1家)控股股东为世界500强前300强企业(以2018年美国财富杂志公布的企业名单为准)的华中区域总部,引入不少于2家(含2家)取得“一行三会”颁发金融许可证的全国性金融机构的区域总部。

3、引入1家世界500强企业(以2018年美国财富杂志公布的企业名单为准)旗下自营的全球商品直销中心入驻经营,且经营面积不低于3000平米。

4、项目内配建一所9班幼儿园,用地面积3780平方米,建筑面积2730平方米。

5、项目内配建一处体育场馆,用地面积不小于2745平方米,建筑面积不小于6000平方米。

6、在中部限高区两侧各布置一栋标志性商务建筑,建筑高度分别控制为200米和160米(可上下浮动20米);限高区内商业、商务建筑高度不超过20米;居住建筑高度控制在160米以内。

P(2019)136号地块现场挂牌出让,竞买保证金108964万元,起始价544820万元,出让最高价817230万元。经过激烈的竞争最后被华侨城以664000万元竞得,楼面价12206元/平,溢价率21.88%。该地块成为当时的青山单价和总价地王,青山单价地王纪录后被大华刷新,总价地王纪录依然保持至今。

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地块要求:

1、引进拥有在国内开发建设、经营管理历史风貌区经验,有对优秀历史建筑保护修缮及重新利用案例的企业对项目内优秀历史建筑进行开发建设、修缮和运营。

2、引入3家以上(含3家)由财富杂志公布的2018年世界500强或中国500强企业总部或区域总部入驻。

3、引入3家以上(含3家)取得“银保监会”所颁发经营许可证的全国性金融机构区域总部及1家以上(含1家)国际性金融服务企业的中国区域总部入驻。

4、引入1家以上(含1家)计算机、通讯类电子元器件设备制造企业的区域研发总部入驻;(5)引入1家以上(含1家)新能源汽车动力电池生产设备企业的区域研发总部入驻。

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大华青山单价地王项目 P(2019)197号地块

楼面价13296元/平,计容建面14.2万方,阿松预计价格22000元/平以上,预计2020年不会入市

P(2019)197号地块位于青山区东至建设七路,南至红钢二街,北至红钢一街,出让面积38390㎡,纯住宅用地,容积率3.7,计容建面14.2万方。

该地块位于青山建设六路与建设七路之间,招商一江璟城项目北侧,华侨城136地块南侧。

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阿松点评:

大华拿下的P(2019)197号地块为青山区单价地王,虽然是青山成熟区域,当非一线滨江,位置其实没有明显优势。按照13296元/平,预计未来会卖到23000元/平以上。阿松预计P(2019)197号地块2020年不会入市,因为大华在青山的另一个地块大华锦绣时代将会在2020年入市。

土拍情况:

该地块网上挂牌,竞买保证金37772万元,起拍总价188860万元,起拍楼面地价楼面价13296元/平,出让最高价284227万元,最高楼面地价20016元/平。

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最终该地块被武汉华君汇投资发展有限公司底价拿下,成交总价188860万元,楼面价13300元/平。据查询,该公司是大华集团控股的子公司。

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地块要求:

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地块分析:

目前青山滨江单价地王纪录被大华的197号地块刷新的,但是华侨城也是短暂的占据了一下地王之位的。仅仅时隔俩月,青山滨江地王又被大华集团拿下了,真有意思啊,大华和华侨城你刷我我刷你的。

青山近几年的拿地情况表:

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大华锦绣时代

青山前单价地王,2020年上半年入市,阿松预计价格23000-25000元/平

大华锦绣时代项目位于青山核心片区,处于和平大道和建设二路交汇处,属于青山成熟居住区。项目位于二环三环之间,距离江边直线距离1.4公里,距离青山区域目前较成熟的奥山商圈1.8公里。距离二环线2公里。

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项目微观区位:

项目47号地块北边为和平大道,一路之隔即为武商众圆广场;南边是武汉市第九医院、48号地块;东边为吉林街小学。

项目48号地块北边是武汉市第九医院、吉林街及47号地块;南边是建港南街及成熟住宅小区;东边为建设三路、西边为建设二路,周边都是成熟居住区。

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区位点评:

1、该区域属于青山核心,目前发展非常成熟,周边都是老社区,区域正在升级改造中,居住氛围浓厚。同时因为老社区较多,也显得嘈杂。

2、周边青山滨江商务区规划了体量不小的商业用地,不过商务开发的周期较长。

3、青山区道路依江而建,因此道路走向基本都为斜45°左右,导致地块朝向为东南向,而非正南北。

4、阿松认为,青山是一个相对封闭的区域,由于武钢的历史原因,青山更像一个自成一体的小城镇,也有一些相对独立的文化和生活圈,青山人不太愿意走出去,外地人也不太愿意进入青山来。但最近随着地铁的修建和旧城的改造,青山正在逐步走向开放化。

大华锦绣时代用地面积为65900平方米,计容建筑面积21.93万平方米。项目规划建设约2.3万方的低密度商业和约200平的社区文化设施。被武汉市第九医院分割成两个地块,其中吉林路北边为47地块,南边为48地块。47地块由三栋高层组成,48地块有四栋高层住宅和部分沿街商业。

该项目建成后,青山区人民政府将按照9000元/平方米的价格回购305套,总建筑面积2.45万平方米住宅房屋;另外在47街范围内,按照9500元/平和35000元/平价格回购办公和商业用房共1115. 21平,用于安置47/48地块征收项目的被征收户。除去回购部分,大华锦绣时代还有约17万方的住宅体量将要面市。

楼栋分布图

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大华锦绣时代项目两个地块均为L型分布。其中建设二路沿线为临街商业规划,47地块的三栋高层住宅沿和平大道一字排开,均为东南朝向。48地块四栋高层住宅临近南干渠路,也是东南朝向。项目整体呈U型分布,地块形状比较奇怪,位于和平大道以南,建设二路以东。

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目前该项目部分户型图已经公示,按照公示的信息来看,应该是先推出48号地块1号楼,48-1号楼位于地块的西南角,北边是九医院,西边是小区规划的商业。48-1号楼共45层,一个单元,6梯6户设计。共包含113-154平户型。

户型分布图:

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C1户型约113平:

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A1户型约131平米:

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B1户型约117平米:

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D1户型约154平米:

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该项目为纯新盘首开,目前价格尚未确定,不过据置业顾问透露,项目首次开盘预计带装修价格在25000元/平左右。如果是这个价格,放在2020年的行情中,真的是很贵了。该项目即将首开,不知道实际价格会不会比这个低一点,如果带装修23000元/平左右,可能更容易让人接受一些。

拿地信息:青山前任单价地王,楼面价过万

2017年12月,大华集团以底价22.873亿元竞得的P(2017)142号地块,地块用地面积65900㎡,建筑面积219447㎡,成交楼面价10423元/㎡,是当时青山区的单价最高地块。

P(2017)142号地块为青山区滨江商务区核心区47-1、47-2、48-1地块,土地面积65900平方米,住宅、商服、公园绿地用地,容积率3.33,现场挂牌出让,起拍价228730万元。

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地块要求:

47-1、47-2地块:47-1地块规划净用地面积为20400平方米(含公园绿地2574平方米,以实测为准);计容建筑面积控制在8.73万平方米以内;建筑密度不大于20%;建筑高度不高于180米。

47-2地块规划净用地面积为9600平方米(含公园绿地1032平方米,防护绿地1680平方米,以实测为准);计容建筑面积控制在1.25万平方米以内;建筑密度不大于45%;建筑高度不高于30米。

48-1地块规划净用地面积为35900平方米(含公园绿地6385平方米,防护绿地1535平方米,以实测为准);计容建筑面积控制在11.95万平方米以内,其中居住建筑面积不大于11.45万平方米,商业建筑面积不大于0.5万平方米;建筑密度不大于20%;建筑高度不高于180米。

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2018年5月,大华锦绣时代在项目现场举行了开工仪式。

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2019年7月份,大华锦绣时代迎来了营销中心的开放。

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华夏幸福武昌滨江P(2019)108号地块

土地总价95.96亿,建面约96.58万方,其中住宅约24.2万方,楼面价约10412元/平,阿松预计35000元/平左右

华夏幸福在武昌滨江共拿下P(2019)108号地块、109号两宗地块,其中住宅位于P(2019)108号地块中。P(2019)108号地块位于武昌区秦园路以南、武车二路以北、和平大道及中部次干道以西、规划道路以东,为武昌滨江商务核心区A包(含A1、B1、B2、B3、B4、J1、J2、J3八个地块)建设项目,规划总面积地上145026平方米、地下172991平方米,地上容积率为6.23,地上计容建面90.35万方;地下容积率为0.36,计容建面6.23万方。该宗地共包含居住建筑面积不大于24.2万方(包含幼儿园及居住配套设施)。

地块分析:

华夏幸福的两宗地均位于武昌滨江商务区CBD核心,南邻绿地国际金融城,北邻秦园路,一线临江。且紧挨着地铁7号线徐家棚站,此外还有地铁5号线正在建设中。还有和平大道、临江大道、长江隧道等主干道,交通非常便利,地理位置十分优越。

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阿松点评:

1、本次挂牌的两宗地块特点非常鲜明,首先两地块总建筑面积超过了110万方,但是其中仅有约24.2万方的住宅用地,商业占比非常大。不过这个住宅体量也不算小,值得购房者关注。

2、从拿地条件来看,两个地块的要求都非常严苛,尤其是108号地块,既要引进世界500强企业排名前50强的企业,还要求拿地企业持有不少于45万平方米商业,这个体量的自持商业可以说非常的巨大,正因为如此,这次拍地华夏幸福基本是没有竞争对手,最后底价拿地。

3、阿松看了一下武昌滨江商务区的规划图,本次拍的两个地块占据了其中很大的版面,再加上地块的要求来看,后期对该区域的贡献也将是巨大的。

4、该地块的住宅部分也许将比较快入市,最快2020年底。由于该地块住宅都不是一线滨江房源,目前参照周边的价格,阿松认为卖35000元/平左右可能性比较大。

土拍信息:

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A1地块为商业、商务用地、交通场站用地,规划用地面积36169平,地上计容总建筑面积不超过20.5万方;该地块紧挨着规划的地铁5号线三角路站。

B1地块为商业、商务用地,规划用地面积19906平,地上计容总建筑面积不超过23.8万方;

B2地块为商业、商务用地、居住用地,规划用地面积22031平,地上计容总建筑面积不超过20.6万方,其中商服建筑面积不超过14.0万方,居住建筑面积不超过6.6万方(含幼儿园及居住配套设施);

B3地块为居住用地、商业用地,规划用地面积21872平,地上计容总建筑面积不超过13.8万方,其中居住建筑面积不超过13.3万方(含幼儿园及居住配套设施), 商服建筑面积不超过0.5万方;

B4地块为商业、商务用地、居住用地,规划用地面积19460平;地上计容总建筑面积不超过11.6万方,其中商服建筑面积不超过7.3万方,居住建筑面积不超过4.3万方(含幼儿园及居住配套设施);

J1、J2、J3地块均为公园绿化用地,规划用地面积25588平。

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地块竞买保证金191920万元,起拍价959600万元,起拍楼面地价约10412元/平,出让最高价1105920万元,最高楼面地价约12000元/平。最终被华御江(武汉)房地产开发有限公司底价竞得,总价95.96亿元,楼面地价约10412元/平,据查询,该公司是华夏幸福旗下子公司。

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地块要求:

1、竞买人需承诺引入1家其关联的银保监会批准经营的全国性保险公司的分支机构入驻,该保险公司所属集团须为2018年《财富》世界500强企业排名前50强;

2、持有商业及办公建筑面积不低于45万平方米,其中,持有集中商业建筑面积不少于20万平方米,且持有建筑自竣工验收之日起10年内不得转让给其关联方以外的企业);

3、项目内应配建一所9班幼儿园,用地面积不小于3780平方米,建筑面积不小于2730平方米;

5、根据《武昌滨江商务核心区实施性城市设计》对滨江核心区住宅品质要求,项目内住宅户均建筑面积应不小于120平方米,总户数不超过2100户。

南山武昌杨园P(2018)179号地块

土地总价43.7亿 计容建面40.8万方中仅3.2万方住宅可售

P(2018)179号地块于2018年12月29日出让成交,位于武昌区和平大道与才林街交汇处,住宅、商服、公园与绿地用地,土地面积为102274.29平方米,容积率3.99,建筑面积408200平方米。最大建筑面积:控制在40.82万平方米以内;其中:住宅面积28.99万方,幼儿园面积0.36万平方米,商业服务业设施面积11.47万平方米(含地下商业面积0.6万平方米)。

该地块位于近年来很少有住宅土地出让的武昌区,地块位于和平大道杨园区域,铁四院对面,周边在建地铁5号线杨园站,地块是武昌武船一分厂改造用地。项目周边目前有保利江锦、融侨滨江城等项目,新房价格约30000元/平。地块占地也很大,属于非常厉害位置。

不过该项目被南山以10720元/平底价成交,没有诞生地王,主要由于该地块竞买要求苛刻,基本也属于定向拍卖,40.8万方建面中有28.99万方住宅,其中25.8万方以不高于17640元/米的价格被政府回购,也就是说对外销售住宅仅3.2万方。商服部分由竞得企业整体运营,其中写字楼部分自持比例不低于50%,这也意味着南山集团华中区域总部入驻武昌,将实际可销售面积并不多,利润空间有限,对于购房者的吸引力也非常有限了。

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阿松翻出了此前路过拍的照片,大概就是下图右侧地块或附近地块。

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地块对面为著名的铁四院,紧邻和平大道。

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土拍信息:

该地块起始价为437600万元。最终该地块武汉南山华中投资发展有限公司底价竞得,总价437600万元,成交楼面价10720元/平。

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地块要求:

1、地块内控制一栋200米以内的地标建筑,其他建筑高度控制在140米以内,并按照《武汉市建筑管理审批指导意见》(汉十条)要求重点塑造和平大道沿线城市天际线。

2、为延续工业文脉,地块内保留改造一栋4层苏式建筑和一栋1层工业厂房,形成特色商业和文创街区。

3、项目建成后,由武汉市武昌滨江文化商务区建设发展中心以不高于17640元/米的价格回购项目约25.4万平方米住宅部分,用于武昌滨江文化商务区的房屋征收重点项目还建安置。

4、项目的商服部分由竞得企业整体运营,其中写字楼部分自持比例不低于50%,自竣工验收之日起5年内不允许分割出售。

5、意向竞买人需承诺引入不少于1家经武昌区政府认可的500强企业总部或华中区域总部入驻,引入不少于2家经武昌区政府认可的全国性金融机构区域总部入驻,引入不少于1家经武昌区政府认可的联合国教科文组织非遗领域合作伙伴单位入驻,并承诺自摘牌之日起3年内完成上述招商引资企业在武昌区的注册、落户和入驻工作。

地铁复兴城 P(2017)175号地块

武昌区单价地王之一,2020年将入市

地铁复兴城P(2017)175号地块位于武昌区张之洞路与解放路的交汇处,该地块位于张之洞路与解放路的交汇处东南角(武汉大学人民医院正对面)。

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项目距离武汉市地标黄鹤楼仅约1公里。

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项目微观区位:

该项目北边是张之洞路、武汉大学人民医院;

东边是歌笛湖社区是待拆迁小区、复兴路、首义中学、紫阳湖及紫阳公园,东北角是地铁4号线复兴路站;

南边是水陆街、成熟住宅小区,西南边是第九中学;

西边是解放 路、武昌船厂等产业用地。

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地铁复兴城是由武汉地铁集团有限公司投资兴建,项目位于张之洞路与解放路交汇处。用地面积约4.5平方米,总建筑面积约为29.4万平方米,由9栋住宅楼(层数为10~34层、建筑高度为30~99米),1栋商务服务业超高层建筑(层数为36层、其中塔楼高度为147米、裙房高度为24米)、1栋3层幼儿园及相关配套商业等组成,其中部分住宅工程采用装配式建筑。

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这是2018年网上流传出的该项目的规划图,与目前的效果图对比来看是有一些更新的,新增了一栋住宅,减少了一栋商业办公楼。但目前阿松尚未查询到该项目的最终版规划图。

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目前各大房产网站上已经上架了该项目的详情页。

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不过项目的信息并不太多,最新动态显示,该项目预计2020年会开盘,且推出毛坯房源,最终还是以项目到时候的官宣为准。

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楼盘详情页显示,该项目占地约4.5万方,总建面约29.4万方,容积率4.8,总1878户。

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阿松综合点评:

1、地铁复兴城位于武昌老城区 ,二环到内环之间,绝对地理位置和地段较好。

2、项目紧邻地铁口,门口公交也不少,上二环也不远,交通较好。

3、项目距离商业、医院、中小学、公园等都挺近,配套成熟。

4、项目本身体量不算小,不过内部有部分还建房,整体品质目前无法评判。

5、该项目是当年的地王地块,楼面价高达14330.12元/平,地王在定价的时候本身就较有优势一些,阿松预计该项目入市价格预计在2.5万元/平-3万元/平之间。而且地铁集团此前开发的项目基本都是毛坯销售(地铁时代云上城、地铁盛观尚城),因此地铁复兴城毛坯销售的可能性也不小。不过最终价格还是要以项目实际备案价为准。

土拍信息:

该地块占地面积45170㎡,容积率4.8,起拍楼面价14330元/平,出让指导楼面价为17498元/平,最高楼面价19498元/平,将采用一次性报价的形式。最终由武汉市轨道交通建设有限公司底价310,700万元拿下,楼面价14330.12元/平。虽然底价成交,该地块依然将成为当时的大武昌(武昌、洪山、青山)新单价地王,此前大武昌的地王项目为东湖金茂府,楼面价14272元/㎡;武昌区地王此前为7年前的联投中心,楼面价约8755元/平米。不过后来武昌区单价地王被花样年博译名门刷新,后来大武昌地王已经被保利地产2019年拿下的042号地块刷新,楼面价约14462元/平。

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该地块原归属九尾武汉土地储备中心地铁分中心,可以说是地铁集团“左右倒右手”

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1、规划净用地范围内有部分居民和单位尚未完成征收补偿,涉及土地面积共计约2734平方米,不纳入本次供地范围。供地后由武汉市土地整理储备中心负责组织按程序尽快完成征收补偿工作,完善用地手续。

2、项目所建住房由武汉市武昌区滨江文化商务区管理委员会回购7万平方米定向用于本项目的被征收户安置,房屋回购均价为11700元/平方米,回购房楼栋和房号以武昌区政府与被征收户签订的征收补偿安置协议为准。所建回购房必须在2021年3月1日前建成交房,若超期交付,由此产生的被征收户超期过渡费由土地竞得人承担。

3、根据规划设计条件要求,地块临张之洞路一栋两层楼建筑作为街头博物馆功能予以保留,其建筑位置可结合方案进行平移。该建筑的平移、修缮等涉及功能保留所发生的相关费用均由土地竞得人承担。除自身按规定配建停车位外,另需配建公共停车位330个。

4、根据规划设计条件要求,地块内应配建一处6班幼儿园,用地面积不少于2700平方米,建筑面积不少于1940平方米,建成后其用地及产权无偿移交武昌区教育行政部门。

武汉工控拿下中北路东亭P(2019)011号地块

住宅建面13万方,自持全部24.5万方商服,楼面价9534.88元/平

P(2019)011号地块位于武昌区中北路与黄鹂路交汇处,土地面积76500平,容积率5.06,总计容建筑面积不大于38.7万平,其中居住建筑面积不大于13万平,商业建筑面积不大于24.5万平(含地下商业0.8万平),小学建筑面积不大于1.2万平。

该地块为武昌区电视机厂片开发用地A地块项目,邻地铁4号线东亭站和中北路,紧邻武昌内环,地理位置优越。地块所在地距离东湖、沙湖两大风景区都不远,南边黄鹂路沿线集中了各类传媒、艺术、文化类场馆,地块周边新房较少,以老住宅为主,居住环境非常不错。

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阿松点评:

该项目地理位置优越,位于武昌区内环中北路上,东亭站正地铁口,周边新房供应也十分稀缺。阿松预计该楼盘入市价格可能在35000元/平左右,可能略低于复地东湖国际。而且武汉工控此前并没有商品住宅面市,会呈现出什么样的品质还不好说。

土拍信息:

地块现场挂牌出让,竞买保证金64650万元,起始价323250万元,起始楼面价8352.71元/平,出让最高价646500万元,最高楼面地价16705.4元/平。

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该地块最终被武汉亘星资源有限公司以36.9亿竞得,楼面价9534.88元/平,溢价率14.15%。据天眼查显示,武汉亘星资源有限公司的股东为武汉工业控股集团有限公司。

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地块要求:

1、竞买人须承诺若竞得地块后,其商服建筑面积全部用于经武昌区认可的一家以上(含一家)大型平台公司;

2、竞买人须自持该地块全部商服建筑面积,并自项目竣工验收之日起10年内不得对其关联公司以外的企业转让;

3、竞买人须承诺该项目住宅部分配建10%的租赁住房,10年内不进行分割转让或分割抵押;

4、地块需配建一所6班幼儿园,用地面积不小于2700平,建筑面积不小于1940平;

5、地块临中北路控制一栋300米的超高层塔楼。

该地块属于工业改住宅项目,武汉工控也是专门操盘此类项目的房企,其实该地块在2015年左右就以被武汉工控实质性锁定,而究竟为什么会有14%的溢价率,比较令人匪夷所思,可能只是做给你看的吧。

金融街融御滨江

武昌老城一线滨江 住宅仅1栋 阿松预计35000元/平左右

2019年3月6日,武汉市自然资源和规划局进行了武汉融拓盛澜房地产开发有限公司新建商业设施、居住项目规划方案批前公示,该项目位于武汉市武昌区临江大道与彭刘杨路交汇处,楼盘案名定为金融街融御滨江。

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项目用地面积28711平方米,总建筑面积111010平方米,总计容建筑面积82010平方米,地上计容建筑面积60010平方米,其中商业建筑面积39470平方米,地下计容建筑面积22000平方米,地下非计容建筑面积29000平方米,住宅总户数192户,机动车停车位673个,其中住宅停车位181个。项目容积率地上2.09,地下0.77,建筑密度45.5%(很高),绿地率23.42%(很低),限高22.7米/57米。

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总体来讲,项目规模不大,占地只有2.8万方,容积率也不高,是一个以商业为主的项目,只有一栋住宅。

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从项目效果图中可以看出,项目的主体是一个比较开放式的商业街区,并不是一个很规矩的商业盒子,此外还有一栋类似公寓的楼,还有1栋住宅是项目的制高点,不过从朝向来看,住宅是北观江。

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从效果图上来看,项目将打造一个比较有格调的商业街。

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项目日照分析图:

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该地块位于武昌区彭刘杨西路与临江大道交汇处东北角,为一线临江,靠近武汉音乐学院,位置极佳。该项目位于武昌老城范围内,周边基本都是很老旧的老破小(拆不起),周边新房项目非常少,比较知名的仅有汉飞又一城项目。

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项目距离黄鹤楼约1公里,距离武汉内环长江大桥约600米,属于内环旁的项目。

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从项目的定位来讲,虽然位置非常好,一线临江,周边新房住宅供应几乎为0,不过从项目规划各种限制和商业为主的格局来看,打造成一个豪宅的可能性并不大,因为项目只有一栋楼,巴掌大的一块地,发挥空间不大,连做小区园林绿化的位置都没有。

项目周边文化和旅游资源丰富。

武汉的代表地标黄鹤楼:

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阿松点评:

金融街融御滨江位于武昌内环旁,武昌老城司门口附近,一线滨江,位置确实没话说,周边也没有新盘。不过该楼盘以商业为主,住宅也只有一栋楼,没有绿化环境,也没有太多品质塑造空间。虽然高楼层可以看江,但受制于品质和楼盘规模,阿松认为35000元/平左右可能性不小。

土拍信息:

该项目为金融街在2018年1月拿下的P(2017)184号地块。

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P(2017)184号地块,该地块位于武昌区临江大道与彭刘杨路交汇处,地块净用地面积28714平方米,土地用途为住宅、商服、公园与绿地,容积率为地上2.09、地下0.77,建筑密度结合具体方案确定,竞买保证金78600万元,起始价为78600万元,起拍楼面价均价为13097元/平,出让指导价为86460万元,最终被被金融街控股7.86亿拿下,成交楼面价13097元/平。

地块要求:

1、竞买申请人须承诺引入1家以上(含1家)《财富》或《福布斯》杂志2017年度公布的世界500强公司总部或区域总部;承诺引入中国指数研究院公布的近两年(2016年、2017年)中国商业地产企业前二十强的企业运营该项目所建商业部分;承诺引入1家以上(含1家)高等本科艺术院校创新创业孵化平台落户;

2、项目建成后,土地竞得人需自持并整体运营所建商业建筑面积不低于20000平方米,该部分建筑的所有权在竣工验收后10年内不得转让。

3、项目建成后,武昌区土地储备中心以市场评估价21800元/平方米回购4000平方米临街的商业建筑面积,其中加油站侧面临街一楼、二楼各500平方米商业建筑面积,临江大道与彭刘杨西路交汇处临街3000平方米商业建筑面积,定向用于该地块范围内被征收人的安置补偿。

规划设计条件

武规条字[2017]078号

关于武昌区临江大道9号地块项目,经我局审查,同意按以下条件进行规划设计:

一、规划用地情况

1、规划净用地面积:28714平方米(以实测为准);

2、规划用地性质:商业用地、居住用地、防护绿地;

土地分类:商服用地、住宅用地、公园与绿地 ;

3、 用地位置:武昌区临江大道与彭刘杨路交汇处(详见附图)。

二、经济技术指标

1、总计容建筑面积:82010平方米;

其中:地上商业建筑面积:39470平方米;

地上居住建筑面积:20540平方米;

地下商业建筑面积:22000平方米;

2、容积率:地上容积率按地上计容建筑面积与规划净用地面积比值计算(约2.09);

地下容积率按地下商业建筑面积与规划净用地面积比值计算(约0.77);

四、建筑与城市设计要求

1、公建应沿临江大道一线布局,建筑设计应注重整体风貌的塑造,体现武昌古城传统风貌元素。

2、按照2014年黄鹤楼视线控制规划,用地内整体建筑高度控制在11.7-22.7米以内,局部地块内建筑高度控制在57米以内(见附图)。

该项目由于处在黄鹤楼视野控制线范围内,对建筑高度有严格的要求,部分区域不超过22.7米,部分区域不超过57米,项目容积率也不高。

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福星惠誉月亮湾壹号

武昌滨江又一纯新盘 阿松预计30000-33000元/平

福星惠誉月亮湾壹号位于武昌区徐家棚,也是武昌滨江商务区的项目之一。不过该项目拿地比较早,捂盘多年才面市。项目位于武昌滨江商务区范围内,比较靠近华夏幸福地块。

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位于武昌区和平大道,项目用地面积78847㎡,规划总建筑面积42.2万㎡,其中住宅总建筑面积29.5万方,规划为两个地块,共计12栋住宅,规划总户数1914户。

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该项目外展点已开放,肯定将于2020年入市。按照福星惠誉的低地价以及以往卖毛坯的传统,阿松预计该楼盘价格将在30000-33000元/平左右,比较值得期待。

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东湖九玺

欢乐谷旁一线看东湖大户型,套均面积349平米,阿松预计价格30000元/平左右

东湖九号(推广名可能为东湖九玺)项目位于洪山区和平村,仁和路和欢乐大道交汇处。环线位置在二环以外,距离二环线红庙立交约2公里,距离三环线约3.6公里。

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项目微观区位:

北面为沙湖大道和居住小区;

南面为欢乐大道、武汉欢乐谷;

西边为仁和路、欢乐谷停车场;

东边为礼和路、绿化用地、华侨城原岸。

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该项目也处于杨春湖高铁商务区远期规划范围内。

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区位点评:该项目位于仁和路与欢乐大道交汇处,属于洪山区,而一路之隔的华侨城原岸则属于东湖风景区,偏差还是比较大的。环线位置在二环与三环之间,地段上来说还是很不错的,南面就是欢乐谷以及东湖。

东湖九号由武汉市洪荣房地产开发有限公司开发,位于洪山区和平村,东临仁和路,南临欢乐大道的东湖九号项目规划方案,该项目的公示,预示着在武昌核心区又将新增数百套一线临东湖的豪宅。

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根据规划显示,该项目用地面积约6.6万方,总建面约35万方,计容建面约22.9万方,住宅建面约13.6万方,商品住宅约12.9万方,商业建面约9万方。项目容积率3.5,建筑密度15.29%,总户数约495户,其中商品住宅371户,公租房约124户,商品房套均面积约349平米,居住机动车停车位约1470个,车位配比约1:3.9。

项目经济技术指标:

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该项目包含5栋40-47层住宅、1栋17层公租房、4栋3层商业、1栋3-33层酒店、2栋1-33层写字楼、1栋1层开闭所、1栋1层垃圾收集站。

项目楼栋分布图:

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该项目地块呈长方形分布,5栋超高层住宅一字排开,视野非常好,写字楼和酒店分布在地块的东西两边。5栋超高层住宅均为南北朝向,南向略偏东,小区人行主出入口在北边沙湖大道上。

项目平面规划图:

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项目日照分析图:

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阿松点评:该项目特点非常分明

1、户型极大,户均349平米。

2、南面一线看东湖。

3、南面一线临欢乐大道高架桥,噪音大,有硬伤。

4、开发商品牌认知度低。

该地块的开发商开发过南湖九玺和沙湖九玺,分别创造了洪山区毛坯备案价最高和武昌区最高价,沙湖九玺甚至比融创中心卖的还贵。不管东湖九玺有没有人买,其面积段和价格可能都让人望尘莫及,对标华侨城原岸卖到30000元/平不算意外。

洪山二环旁两宗优质用地 P(2018)016&017号

神秘本地房企,总建面83万方,2020年难入市

P(2018)016号洪山区新路村二期(A包)地块由武汉兴源慧达房地产开发有限公司以底价竞得,成交价143167.2万元,楼面地价4930元/平。

其中P(2018)016号地块为洪山区新路村二期A包地块,土地面积66060平方米,容积率为4.42、4.21,建筑密度20%、25%。起拍总价为143167.2万元,起拍楼面地价为4930元/㎡。该地块由k1和k3两宗地块组成,K1地块位于团结大道与仁和路交汇处东南部,规划用地面积为58880平方米,建筑密度为20%;

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P(2018)017号洪山区新路村二期(B包)地块由武汉瑞晟祥房地产开发有限公司以底价竞得,成交价270350.8万元,楼面价4933元/平。

P(2018)017号地块为洪山区新路村二期B包地块,也就是K2地块,该地块位于团结大道与三弓路交汇处东南部,土地面积138390平方米,容积率为3.96,计容建筑面积548400平方米,建筑密度20%,现场挂牌出让,起拍总价为270350.75万元,起拍楼面地价为4933.18元/㎡。

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P(2018)016号(K1、K3)、P(2018)017号(K2)地块大概位置:

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其实两家公司背后均为同一家房企,也就是洪荣置业(沙湖九玺的开发商)。目前会和谁合作开发,还没有消息。这2宗地块2018年拿地,是否会2020年入市还不少说。

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华侨城杨春湖商务区项目 P(2018)158号地块+P(2019)156号地块

总建面约87.6万方,其中住宅40.4万方,阿松预计25000元/平左右

该项目位于洪山区团结大道、绿岛西路、沙湖港北路、信和西路围合区域,住宅、商服、教育、公园与绿地用地。华侨城在2018年和2019年分2次拿下该地块,P(2018)158号+P(2019)156号地块总计规划总净用地面积为160893平米,居住用地66030平米,商业服务业设施用地69008平米,绿地11098平米,小学用地14757平米。地上总建筑面积不超过87.66万平方米,其中商业服务业建筑面积不超过46万平方米,居住建筑面积不超过40.4万平方米,小学建筑面积不超过1.26万方,地下商业总建筑面积不超过2.8万方。

该地块北临团结大道,南临北洋桥公园(原垃圾填埋场),周边有地铁4号线工业四路站和新港线(10号线)信和路站(第四轮规划中)。

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该地块属于杨春湖高铁商务区范围内,该商务区的逐渐完善,会给华侨城原岸业主带来源源不断的商业、商务、文化、旅游等新增配套。

杨春湖高铁商务区是武汉城市总体规划确定的六大城市副中心之一,定位为“国家高铁之心及武汉重要门户展示窗口”,目前华侨城、金茂、宝能等大开发商已相继进驻。

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阿松点评:

该地块位于洪山区三环内,属于杨春湖商务区的核心项目,华侨城在杨春湖商务区已经有欢乐海岸纯商业项目和华侨城原岸项目,可谓区域一霸。P(2018)158号+P(2019)156号地块又将打造一个超百万方的城市综合体,其住宅体量也非常大。阿松预计该项目住宅价格可能在25000元/平左右。

土拍信息:

P(2018)158号地块现场挂牌,起始价520000万元,出让最高价1040000万元。该地块由武汉华侨城实业以520000万元竞得,成交楼面地价7000元/平,52亿的成交价也是2018年武汉的总价第二高的项目。

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P(2018)158号地块位于杨春湖高铁商务区核心区一期项目,该地块用地面积141303平方米,其中居住用地58940平方米,商服用地59000平方米,绿地8606平方米,小学用地14575平方米。

地上总建筑面积不超过74.28万方,其中商服不超过34.57万方,住宅不超过36.48万方,小学不超过1.26万方,地下商业不超过2.8万方。

项目共分为10个地块开发,不要要注意的是,I-01-B、I-03-B、I-05-B、I-07-B、I-09-B这5个地块虽然属于杨春湖高铁商务区核心区一期项目,但并非华侨城本次P(2018)158号地块拿地部分,未来可能另行拍卖。

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拿地特殊要求:

1、竞得人需负责地块内规划小学建设,小学建成后无偿移交洪山区人民政府并协助引进优质教育资源。地块住宅区配套幼儿园建设按《武汉市人民政府关于进一步加强住宅区配套幼儿园建设和管理的意见》(武政规〔2017〕63号)执行,建成后其用地及产权无偿移交所在区教育行政部门。

2、土地竞得人须自持不少于100000㎡的公建产品,且该公建产品的所有权在竣工验收后10年内不得转让。

3、该地块商服公建部分要求自签订《土地成交确认书》之日起一年内实现开工建设。其中小学须于项目一期建成并无偿移交。

4、竞买人需承诺引入不少于1家(含1家)主板上市大型现代服务业公司总部或区域总部(该引入企业需为中国500强,以2018年《财富》中国500强排行榜为准)。

以上相关事宜由洪山区人民政府负责监督实施。

P(2019)156号地块位于洪山区团结大道、绿岛西路、沙湖港北路、信和西路围合区域,规划用地性质为居住用地、商业服务业设施用地,共包含十个小地块,分为A包和B包。该地块竞买保证金18840万元,起始价94200万元。最终被武汉华侨城实业发展有限公司底价拿下,总价94200万元,楼面价7040.36元/平。

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A包规划净用地面积141303平米,其中居住用地58940平米,商业服务业设施用地59000平米,绿地8606平米,小学用地14757平米;B包净用地面积19590平米,其中居住用地7090平方米,商业服务业设施用地10008平方米,绿地2492平方米。

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总结:

总体来讲,武昌核心和青山都是供应量不大的片区,价格也都不低,但是由于地段都不错,因此有实力的购房者还是很关注的。2020年重点可关注华夏幸福项目、华侨城的2大项目、月亮湾壹号项目等。后期阿松还将为大家带来白沙洲南湖、汉阳经开等片区的纯新盘分析,敬请关注阿松评楼微信公众号。

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