买房限购政策2020(2020年买房合适吗)

今明两年,趁早买房还是赶紧卖房?

这个话题,搁在任何时期问,都难以得到准确的答案,因为房地产起起伏伏、谁也摸不着头脑。

例如2020年就有不少学者认为,2021年的房地产将迎来新辉煌,理由是2020年上半年,行业遭遇黑天鹅影响,超过100个城市售楼部关闭,为了提振楼市,房贷利率连连下行、央行多次释放资金,房产学者们纷纷预测2021年将迎来楼市“牛年”,然而现实却在啪啪打脸,2021年房产只有2个月的短暂辉煌,随后便“迅速入冬”。4月至10月,整个商品房交易市场(无论新房还是二手房)没有掀起多大的波浪,一路平平淡淡。

类似下方截图的预测还有很多:

今明两年“早买房”还是“再等等”?央行定调、央媒表态,清晰了

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不过,虽然一般房产专家无法回答这个问题,但如果让房地产开发商来回答,或许真的能给出答案,毕竟春江水暖鸭先知,作为市场主体的房地产开发商,总能时刻嗅到前端信息。例如王健林就多次正面予以回复,在一次访谈类节目中,王健林作为节目邀请嘉宾登台,台下观众即兴提问,当时就有一名男观众向王健林抛出了“类似问题”,他问道“王先生,你认为今后的房地产走向何方,是继续上涨,还是会掉头下跌?”

看起来,王健林对于这个即兴提问,只需要回复“①上涨;②下跌”就可以了,但事情似乎并没有如此简单,因为没有充分的过程论证,得到的答案始终难以让人信服。聪明的王健林当然不会重蹈常人的覆辙,他立刻用回问的方式反问这位观众“你去看看各个城市里,有多少房子了,接下来房产涨跌还用说吗?”

今明两年“早买房”还是“再等等”?央行定调、央媒表态,清晰了

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那么,站在买房人的立场,应该如何理解王先生的这个“发问”呢?毕竟知道他的“暗示”其实就等于知晓了今后楼市的方向。在指闻君看来,专家近乎明示,他曾两次公开发表过自己“不看好房产”的立场。第一次是在引以为傲的万达官微上说到“万达将从房地产转向文化旅游行业。”,第二次是一次会议中,王首富说到,我们要彻底放弃房地产行业,因为大家都知道,将来没啥搞头了。

那么,王首富所说的“城市房子多不多”该如何回答呢?咱们可以通过几组数据来分析。经济学者任泽平在《中国住房报告2019》就测算出了数据,截止当年,城镇所有存量房子加起来,达到3.11亿套,套户比接近1:1,也就是说基本上户均都至少有1套以上房产。故而从总量上而言,经过20多年的发展,中国城市根本不缺房子住。

今明两年“早买房”还是“再等等”?央行定调、央媒表态,清晰了

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另外,西南财经大学在“城镇家庭金融报告”中同样研究显示,在我国的购房目的中,有大约85%的人买房第一目的是投资,只有不到15%的人买房的第一目的是居住,所以说投资的属性远大于居住属性,足可见房产的金融属性有多高。

另外西南财大还调查发现,很多人说房子太少,实际上是错配导致的,一方面不少人感觉买不到房子,另一方面大量住房闲置,全国平均住房闲置率达22%,一线城市基本在15%-20%之间,二线城市在20%-23%之间,三四线城市和偏远农村的房子闲置率普遍在25%以上,更有的城市高达50%以上,空城遍地走在不少地方出现。

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2021年至2022年,房市究竟如何?指闻君认为,先看2个信息:

1、国际通胀,影响几何?

2020年,全球各个国家都遭遇了“黑天鹅”的侵袭,大部分国家的GDP都呈现出倒退的发展态势,在TOP前20的国家中,除了中国、荷兰、瑞士这三个国家之外,美国、法国、日本、德国、英国、加拿大等都呈现出一副下滑的态势。美国下滑3.3%,日本下滑4.8%,德国下滑4.9%,英国下滑9.9%,印度下滑7%,其他的就不再一一赘述了。

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所以,在接近黑天鹅的末期,一个共性的“大课题”摆在了各个国家的面前:如何有效提振发展速度、如何快速走出2020年的阴影。面对此番境况,大家的交出的答卷一模一样,那就是开启印钞机,加速释放货币。2020年下半年至2021年,全球新一轮货币增发潮加速到来。

在2020年的12月,日本率先出手,开启了73.6万亿日元的新计划,兑换为人民币,总额度高达4.4万亿元;

2020年底至2021年,美国同样不甘示弱,大大小小的举措中,累计释放出了3-4万亿美元的货币(兑换为人民币达到30万亿元左右),仅仅在3月份上旬就一次性通过了1.9万亿美元的增长方案,与此同时,还对暂时没有工作的人员发放300美金/周;

欧洲作为一个重要角色,面对普遍收缩的问题,也开启了货币投入,欧洲央行发布1.35万亿欧元的大方案,2-3个月之后,再度追加5000亿欧元,总投入量达到了3.87万亿人民币。

从一般商品房学的角度看,在任何时候,流通的货币数量都应该与商品的价值成正比、成相互适应的关系,如果货币短期大幅增加,那么就有泡沫化的风险,进而产生通胀,通胀到来之后国际大宗货物例如原油、大豆、钢铁、有色金属等价格都可能迎来上浮。

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2021年全球资本滚滚而来,超过89%的国家房子价格在飞,我国有没有可能遭遇这一轮通胀的影响呢?专家、万科前董事长王石早就给出了答案(王石认为可能会),在深夜发表的长文中,王石直言,全球都在增发货币,那么新兴国家可能遭遇输入性通胀影响,津巴布韦、委内瑞拉就达到了3000%以上。

从这个层面理解,房产或多或少会流入一些“热钱”,进而起到提升作用。

2、楼市资金断流,影响几何?

要看待房市这条路指向何方,除了看周边因素之外,指闻君认为更应该看“调控这只无形的大手”,我国的房产市场,并不是一个纯粹市场化的产物,调控往往起到了决定性的作用。2016年底房住不炒提出以后,调控就逐年增加,17年达到200次,18年达到400次,19年超过600次,20年接近600次,2021年1-9月份,粗略统计也超过了450次,全年或超2020年调控次数。仅仅从调节次数上就可以预见,今后对房市不可能有放松的情况。

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在这其中,尤其要提到“楼市资金收缩”这件事儿,因为房产开发和销售,其实是“重资本”的工作,一旦市场没有了大额资本进入,那么买地、建房、销售将无从谈起。2020年8月高层(央行和住建部)第一次提出了“三根红线”,要求房企们进一步降低负债等三项指标,旨在抑制杠杆率风险,进一步缩减金融机构给房企们规模化贷款;2021年央行再出台“双上限令”,对各类金融机构划定贷款上限(房企贷款上限、购房者贷款比例上限)。

今明两年“早买房”还是“再等等”?央行定调、央媒表态,清晰了

专家们是这样形容2021年的房市的:整体而言,行业处于缺钱的状态,速度减缓了、消化能力减弱了。万科的现任董事长郁亮在2020年说“今后所有房企将站在同一个起跑线上,失去了巨额融资之后,只能依靠管理创造红利”;2021年中董事局会议上,郁亮再次提出“现阶段,现金流比任何事情都重要。”

从资金这一方面来看,随着市场资金流动减弱,再也蹦跶不起来了。

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总结一下,一方面国际通胀跃跃欲试,全世界房产都在飞舞,另一方面调控之下楼市资金节流。所以现阶段的房产信心指数摇摆不定,有人说“多”有人说“空”。接下来究竟如何呢?对于“早买房”还是“再等等”问题,央行定调、央媒表态,清晰了。

在9月底,央行货币政策委员会组织了2021年的三季度例会,这一次例会中,特别提到了今后对于房地产金融和贷款政策的基本思路,与第二季度的例会相比,本次例会提出了“要增强稳增长的基本信贷,同时坚持实体金融服务,与此同时,还提出了促进楼市稳健发展,维护购房者合法权益。”

维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。

今明两年“早买房”还是“再等等”?央行定调、央媒表态,清晰了

央行的“两个维护”,看起来有点意味深长,第一个已经是老生常谈的了,不必过多赘述,那么第二个“维护”什么意思呢?指闻君的看法是,今后严格的房产收缩信贷或开始放松,对房产的贷款资金或进一步增加,说白了就是指:不能不给刚需发贷款,不发放贷款,刚需拿什么去买房子呢?

这一点,其实央媒经济日报在《谨防楼市大起大落》一文中也有阐述,央媒认为:

促进房地产市场健康发展,稳是主基调,大涨不是稳,大跌也不是稳,稳才是楼市的理想状态。(8个字:谨防楼市大起大落)

今明两年“早买房”还是“再等等”?央行定调、央媒表态,清晰了

所说,指闻君才屡屡说道,楼市的格局其实基本清晰了,一方面要“严防上涨”,另一方面要“严防大降”,居中定位才是长期的归宿。该不该买房呢?就看你是不是刚需了。

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