2020年农村不动产登记(不动产登记确权)

8月31日,住建部部长王蒙徽在演讲中提到,2020年我国常住人口城镇化率达63.89%,城市数量达687个,城市建成区面积达6.1万平方公里。这一系列亮眼的数据都说明我国的城市建设取得了历史性成就,更创造了世界城市发展史上的奇迹。

确权已全面结束?农村有房的留意:9月起,农村房子统统这样处置

确实,回想20年前,我国的城镇化率刚刚到36%,城镇人口也只有4.5亿。再看今朝,经历二十多年的快速城镇化发展后,我国的城镇人口已经高达9亿。更值得一提的是,过去20年有3.08亿农村人口转移到了城市,平均每年有1540万人“洗脚上岸”成为城市新市民。事实上,今天我国城市发展所取得的伟大成就,本质上就是数以亿计农村人口向城市转移所推动的,因为如此大规模的人口转移背后是资源、资金、产业、技术等的一次大规模集中。

我们甚至可以自豪地宣布,短短20年时间,中国就走完了很多发达国家40年才能走完的路。不过,需要提醒的是,当我们为今天城市发展建设所取得的瞩目成就“高唱赞歌”时,有两个现实问题不容忽略:

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其一、城市住房压力大、生活压力大,靠工资收入买房越来越难。过去二十年,我国的房地产行业迎来了前所未有的迅猛发展,创造了数不尽的财富。但与此同时,我国的房价也严重与居民工资性收入脱节——2000年我国平均房价不足2000元/平,而2020年底已经飙升到了9859元/平,平均涨幅达5倍之多。截止到2020年末,全国50个重点城市的房价收入比均值已经高达13.3。其中排在首位的深圳高达35.2,这意味着购买一套房子需要不吃不喝努力工作至少35年。

当下,不管是一二线城市,还是三四线城市,买房都越来越难了。我们此前计算过,现在即便在单价刚刚“过万”的县城买房,门槛也已经提高到了40万。而城市的快速发展带来的结果就是:当数以万计的农民工挥洒汗水拼光了力气,助力城市更快、更繁荣发展后,才蓦然发现,偌大的城市竟然没有他们的一席之地——付出劳动力所换来的工资性收入,根本无力支付节节攀升的高房价。

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其二、城乡差距越拉越大,二元社会结构矛盾突出,但现实中很多人却面临“城市里无法立足,农村又回不去”的艰难处境。城市面貌日新月异,不仅拥有丰富的教育、医疗、养老等社会资源,更汇聚了大量产业、技术、资金,这意味着城市拥有更多的就业机会和基本保障,而城市的这些优势也在不断对农村进行虹吸。资料显示,过去三十年,农村人口累计流失了近4亿。由于人口大量流出,很多农村都出现了“十户九空”现状,这直接导致大量的农村宅基地闲置、耕地荒废。资料显示,全国空置的宅基地面积高达1亿亩,占总量的40%。

此外由于缺乏人才和资金支持,农村的经济发展和基础设施建设也相对落后。乡村优质教育、医疗、养老资源极度稀缺,这严重制约了农村的发展建设。

现实中有很多在城市打拼多年仍然一无所获的人,一贯保持“城里混不下去,大不了回农村”的想法。确实,在农村老家拥有一块宅基地和一套独栋的农村楼房,不失为城市高房价、竞争压力大之下的另一种选择。可问题是现实中很多人由于很早就落户城市,现在对农村老家的宅基地、住房、耕地等根本是一无所知。此外还有一些早期“进城定居”者的后代们,虽然有权利继承大量的农村房屋,但却无意返回农村生产生活,这无形中就造成了大量的农村社会资源浪费。

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对于上述两大问题,国家早就注意到了,事实上过去这5年多时间里,国家也一直在致力于乡村发展建设,打破城乡二元结构壁垒。尤其是2017年,中央明确,农业农村农民问题是关系国计民生的根本性问题,宣布实施乡村振兴战略。

众所周知,土地是一切自然资源中最基本的资源,更是生产、生活资料、财富的来源。因此,乡村振兴发展,要从农村土地确权开始——法律缺位、责任承包制等种种原因造成了我国农村土地地籍管理混乱,主要表现在三个方面:1、没有清晰的登记账目,国家无法清楚掌握农用地的各类信息;2、村民、集体与个人之间有不少遗留问题;3、农村居民对其土地的产权没有证书依据。基于此,只有完成对农村土地与房产的大规模确权登记,才能构建起完整的农村资产财产权益体系,盘活农村生产要素,解放农村生产力。

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确权已全面结束?

全面开展农村土地确权登记颁证工作,首次提出是在2013年1月31日。随后的2018年3月,国家宣布正式启动农村房屋不动产登记发证试点工作。截止到今天,全国农村土地确权登记工作已经开展了8年有余。远离农村土地,在城市工作生活的人,对此可能比较陌生。但地地道道的农村人,早就接到了土地确权登记工作安排的通知。

值得一提的是,最近一段时间,我们看到很多媒体在报道“农村土地确权已全面结束”。很多农村人看到这些报道后,也跑来咨询真伪。对此我们想说,这个说法是完全错误的,农村土地确权工作并没有全面结束。有两点为证:其一、2020年5月18日,自然资源部发布文件明确提到,农村土地确权登记工作计划截止时间是2020年底,但全国宅基地数量大、情况复杂,一些地方还存在农村地籍调查基础薄弱、登记资料管理不规范和信息化程度低等问题,部分地方推进工作受阻,增加了按时完成任务的难度。换言之,有些因为种种原因没按时完成确权的城市,顺延到2021年;

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其二、2021年2月18日,自然资源部重提2011年下发的“农村集体土地确权登记发证”文件,进一步规范和加快推进农村集体土地确权登记发证工作。随后,江苏、宁夏等省启动农村集体土地所有权确权登记成果更新汇交工作,并要求当年完成此项工作。也就是说,到目前为止,全国仍然有不少省市的土地确权登记发证工作没有完成。但可以肯定的是,2021年底,这项工作会全面结束,因为相关部门已经“下命令”了。

有人可能会问,土地确权结束后,没有确权的土地怎么办?答案是:会收归集体或者国家所有。这意味着当遇到房屋或者土地征收的时候,未确权的土地不受法律保护,当事人的权益也无法获得保障。所以,农村有房的一定要注意了,趁确权工作还未结束,抓紧时间配合地方工作者完成对自家的土地确权登记发证工作。

确权已全面结束?农村有房的留意:9月起,农村房子统统这样处置

农村有房的留意:新规来了,9月起,农村房子统统这样处置

此外,需要注意的是,从今年9月起,新的《土地管理法实施条例》正式实施,其中对农村宅基地做了新规定,毫无疑问这将影响到农村宅基地的申请、流转等,同时也会影响到农村房子的建设与继承。总结来说就是,9月起,农村房子统统按三大“新规”处置:

第一、新规明确宅基地申请程序。新规规定,村民申请宅基地,要以户为单位向村集体或村民委员会申请,且经过村民集体讨论通过并公示后,报乡(镇)主管单位审核批准。如申请的宅基地涉及占用农用地,应办理农用地转用审批手续。

农村人申请宅基地的目的大多是用来建房,宅基地申请程序明确,这意味着在农村建房的流程也就可以开始了。对于申请宅基地建房,有三点需要明确:一是宅基地一户只能申请一处,然后在该地块上建房,即一户一宅;二是农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;三是农村村民出卖、出租房屋后,再申请宅基地的,不予批准。

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第二、为保障农民农村房屋合法权益,对宅基地提出四项禁令。分别是:禁止违背农民意愿强制流转宅基地,禁止违法收回农民依法取得的宅基地,禁止以退出宅基地作为农民进城落户的条件,禁止强迫农民搬迁退出宅基地。

为什么说对宅基地提出“四项禁令”是保护房屋合法权益?答案很简单,按照法律法规规定,农村的宅基地使用权和土地上的房屋等建筑物、附着物是一体的,同时受让、地随房走、房随地走。这就是所谓的“房地一体”原则。所以新规对农村宅基地提出四项禁令保护,本质上就是保护农村房屋的合法权益不被侵犯。

比如禁止强迫农民搬迁退出宅基地,在我们看来就是“剑指”现实中存在的一些违背农民意愿的乱,包括易地扶贫搬迁、合村并镇等,必须要自愿。参与的农民,在获得新房的同时,要自愿放弃老宅基地。这不仅仅是保护农民的宅基地,更是保护农村房屋,因为房子和土地是不可分割的整体。

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第三、农村村民进城落户的,可以自愿有偿退出宅基地。前面我们已经提到了,现在很多子女进城落户,但是父母依然留在农村的现象。这就存在城市户口的子女也有权继承农村宅基地使用权和房屋的权力,但是这些城市人口又基本不会到农村生产生活,所以就会导致宅基地长期闲置,房屋空置浪费。新规明确“村民可以自愿有偿退出宅基地”,就是要解决这种问题,不仅可以盘活农村闲置宅基地,还能妥善推动解决返乡下乡人员居住问题。可谓“一举多得”。

此外,值得注意的是,2021年1月1日起新版《民法典》已经正式实施了,这意味着从9月起,农村房屋的继承、修建、闲置等也要按照“新规”实行:

确权已全面结束?农村有房的留意:9月起,农村房子统统这样处置

一、农村宅基地使用权可以依法由城镇户籍子女继承,并办理不动产登记。宅基地无法继承,农民继承的是宅基地使用权,按照“房地一体”原则,农村房屋属于个人财产,可以依法继承;

二、农村房屋不能倒塌、损坏或者空置时间超过2年,否则村集体按照规定有权收回宅基地的使用权;

三、城市户籍子女虽然可以继承农村房屋和宅基地使用权,但是按照规定,继承人仍然不得对房屋进行翻建、改建、扩建等。不过,符合非农转农的继承人,可以依法申请新建住房活动;

四、新规明确,宅基地属于本农民集体成员集体所有,农户依法拥有的宅基地使用权,可以按照有关规定在本集体经济组织内部进行转让,但严禁城市居民到农村购买宅基地。农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。

确权已全面结束?农村有房的留意:9月起,农村房子统统这样处置

综上所述,当前时期国家针对农村土地、房屋、耕地等作出的新规定,充分体现了对农村宅基地以及房屋的合法权益保障。除此之外,我们也看到,从2015年以来,国家更针对农业农村问题,提出了“振兴乡村”、“建设新农村”、“提振农村产业发展”等战略,这一系列动作均体现了国家实现城市农村均衡发展的长远规划。

凡此种种,未来农村的发展会越来越好,城乡二元机构壁垒也会彻底消除。因此,在农村拥有合法产权的宅基地和房屋,绝对称得上是人生的一大幸事,尤其是农村的新鲜空气和干净的水源,更是城市无法比的。如果你已经继承或者在农村有房屋一定要想方设法保护好。

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