到2020年昆明房价预测(2020年楼市预测)

一文看懂2021年昆明楼市走向

进入12月,2021年即将收尾。

房价、房企、商业、教育、土地、交通……地产行业发生了多少大事件?

这一年来,昆明房地产市场表现如何?以下现象就是最真实的反馈!

商品住宅价格上下半年“不同天”

2021年,昆明住宅价格走势颇为“曲折”。

国家统计局数据显示,从去年4月起,昆明新建商品住宅价格一直呈上涨趋势,从11月至今年4月,涨幅一路扩大。

5月,是房价变动的转折点。从6月起,昆明房价一路下跌。

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克而瑞数据显示,今年上半年昆明住宅成交均价在15000元/㎡以上,截至10月,降至13236元/㎡,同比下降了12.69%。

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昆明商品住宅近1年供需走势|图源克而瑞

整体来看,2021年昆明房地产市场呈现出山下半年“不同天”的现象。

而12月,是各大开发商冲刺年度业绩的最后时间,打折促销的情况将更多。

因此,这个月房价攀升的可能性不大

公寓价格无限下探

商务类产品的去化一直是昆明房地产市场的“老大难”问题,再加上如今行业不确定性增加,公寓市场更是难上加难。

因此,这一年来,昆明公寓价格同样一路下探。

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公寓价格走势|数据来源:克而瑞

这离不开昆明公寓“花式甩卖”模式:“第二套半价”、“买一送一”、“民水民电”、“送学位”……

有原本11000-12000元/㎡的公寓,活动价仅4500-5600元/㎡;原来8000元/㎡降至4000元/㎡……

更有甚者,有项目推出“员工内购”政策,公寓价格低至2500元/㎡起。

“价格战”对公寓市场的去化还是有成效的。

克而瑞数据显示,截至10月,昆明办公/公寓类产品存量约580万㎡,存量环比明显减少,整体去化周期为49.05个月。

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▲昆明商务类存量走势|图源克而瑞

其中,单看公寓的话,存量约为298.48万㎡,55756套,去化周期32.8个月

四大商业仅两个实现开业

2021年,昆明计划开业的商业体有4个,分别为宜家家居、海乐世界、西城COHO·锦里荟、北大资源APM集美天街,都是10万㎡以上的商业体。

而事实上,今年开业的仅有宜家家居一个,海乐世界本月内或能开业。

宜家家居原计划今年年中开业,实际推迟到10月底,其荟聚中心则计划于12月9日开业。

项目体量约12.46万㎡,提供了超过9000种的宜家产品。

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▲昆明宜家家居实景

海乐世界的开业时间也是一延再延。

原计划2020年,后预计今年7月,再延至11月26日仍未能开业,目前计划12月3日开业

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▲昆明海乐世界实景

海乐世界体量达26万㎡,若如期开业将成为昆明第四大商业中心。

项目位于世纪城和巫家坝之间,区位优势比较大。

房企“暴雷”,昆明多盘陷入停工

近两年,房地产进入深度调控期,巨大的债务压力致使不少房企摇摇欲坠。

2021年,恒大、协信、蓝光、泰禾、华夏幸福等企业相继暴雷。

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▲部分房企“暴雷”情况|图源网络

“城门失火,殃及池鱼”,房企“暴雷”导致多个在售项目停工。

就昆明市场来看,经过这两年的努力,西南海、经典双城、云锡金地、绿城春江明月等多个烂尾相继被盘活。

但又因恒大等房企的问题,又致多个项目停工。

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▲停工公告

据悉,恒大在昆的恒大珺睿、恒大玖珑湾、恒大云报华府等项目均已停工。

而蓝光旗下楼盘的情况稍微好点,部分项目由中国中铁、南昌建工接手开发并正常销售。

昆明地铁线进展“喜忧参半”

除了已开通的地铁线路,昆明在建及规划中的线路进展并不尽人如意。

在建:5号线、1号线西北沿线、2号线二期;

规划:7、8、9号线、南北快线。

其中,值得欣慰的是,目前,5号线首列车已运抵世博车辆基地,22座车站装修及机电系统安装全面展开,世博车辆基地和渔村停车场土建施工进入年底冲刺阶段。

按计划,地铁5号线将于年内完成“三通”(洞通、轨通、电通)。

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▲5号线首列车|图源春城晚报

此外,地铁1号线西北延长线也传出好消息。

日前,昆明地铁建设管理有限公司发布1号线西北延工程动车调试和综合联调技术服务项目(第三次)招标公告。

按之前计划,西北延长线或于今年12月31日启动动车调试工作,最快或能在2022年实现通车

不过,根据《昆明市轨道交通2号线二期工程(变更)环境影响评价公众参与信息公开》相关信息,地铁2号线二期计划于2023年底完成建设

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▲图源昆明过道交通有限公司

而规划中的地铁7、8、9号线,根据云南省发改委的回复:目前,国家发展改革委批复的昆明市城市轨道交通二期建设规划近期建设项目已全部开工建设,地铁7、8、9号线由于未列入二期建设规划,暂不具备开工建设条件

昆明土地市场冷淡

数据显示,2021年1-10月昆明仅29宗土地挂牌成交,19宗土地拍卖成交。土地成交量近4年来最低。

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▲昆明土拍成交情况|图源克而瑞

受昆明整体土拍市场热度不高,招拍挂供地少,以及市场下行,房企拿地信心不足,近一年新进房企锐减。

除了轨道交通,不难发现,从房价、商业、土地、房企等方面的表现,折射出昆明房地产市场最真实的现状:市场下行,下半年一直处于“淡季”

不过,这一轮的市场周期即将迎来尾声,行业信心正在逐渐复苏。

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