今天（11月22日），新一期的LPR报价出炉，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，已连续维持20个月未变
图源央行官网
2019年8月，首次LPR报价出炉后，大家都面临固定利率和LPR怎么选的问题。
彼时各大媒体都预言利率将持续走低，选LPR能更省钱。
但时隔两年之后，在高达6.13%的利率之下，大家都沉默了！
从去年年底开始，成都各银行房贷额度收紧、放款时间延长，甚至有购房者放款时间长达半年，还有很多新盘开盘后表示不支持组合贷，要么公积金，要么纯商贷……
更严重的时期，多个银行明确表示已无额度，这间接导致大批中介被迫失业。
转机终于在今年10月开始出现——
从9月底开始，全国范围内就频频出现利率松动的迹象：
- 9月27日，央行发布会议新闻通稿，罕见提到房地产，提出“维护房地产市场健康发展、维护住房消费者合法权益”，这也是自2009年以来，央行官网货币政策首次提及房地产，表明房地产市场的信贷政策不是全面收紧。
- 9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，指出：“要保持房地产金融政策连续稳定，金融部门要配合相关部门和地方政府，维护住房消费者合法权益。”
- 10月起，多地房贷利率开始下调：广州多个银行房贷利率下降，光大银行首套房利率下降至5.60%，直接下降了40BP；郑州房贷利率在下降的同时，放款速度也明显加快；苏州此前停贷的银行，多数也开始正常接单……
- 10月21日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的新闻发布会上表示：“保障刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。”
一系列房贷利率松动的迹象无疑给了购房者更强的买房信心，据贝壳研究院的报告显示，10月20个城市房贷利率出现下调，其中14个城市为首套利率下降，14个城市为二套房贷利率下降。
据上证报消息：10月，90个城市的首套和二套房贷平均利率分别为5.73%和5.99%，均环比下调1个基点，房贷利率在10月出现首次环比下降。
对购房者来说，无疑是一大利好消息。
在多地房贷利率下降的同时，成都也没有让人失望。
据了解，成都多家银行的首套房房贷利率也已从6.13%最低调整到到了5.613%，甚至有购房者的房贷利率直接从此前的6.125%降至5.39%：
而且放款时间也相对从前更快，以前有人苦等半年也没放款，现在一个月左右就放款了（纯商贷）：
也有二手房卖家表示，自家7月卖的房子，原来说18个月也不一定放款，如今也突然放款了：
据了解，除了成都之外，深圳近期放款时间最快1个月，上海也缩至两三个月，其中大多数都是刚需首套房。
看来是真的重视刚需、保障刚需、利好刚需了，
刚需终于在买房这件事上，看到了希望！
从10月开始，不少中介也开始发布首套房利率下调的消息：
为了核实成都的房贷利率是否真的下调，近期我们致电部分主流银行，获取了各银行的最新贷款利率：
利率每个月都在变化
可以发现，相对从前6.13%的利率，本月各银行的房贷利率明显降低。
每月月供减少了好几百元，以6.13%降至5.6%为例：
利率6.13%时，纯商贷，贷款金额200万，每月月供12158.68元，还款总额437.71万，利息237.71万。
利率5.6%时，同前提下，每月月供11481.58元，还款总额413.34万，利息213.34万。
算下来同样在等额本息、贷款总额200万、年限30年、纯商贷的前提下，利率5.6%比6.13%月供少677.1元，利息少24.37万。
如果不经常开车的话，省下的月供用来加油一个月都用不完，利息也能买套小公寓了
所以，近期成都房贷利率下调以及加快放款速度，无疑给了购房者更强的买房信心。
如果你是刚需客户，目前房贷正在办理或已经放款，可以尽快跟银行咨询，确认自己的房贷利率是否可以调低。
那么长期来看，房贷利率还会持续下降吗，之前在高位贷款已经在还款的，利率还有希望降低吗？
在近期利率下调的行情下，有购房者因实际利率比此前合同利率低而开心，有购房者纠结：目前是不是最佳的买房时机？后期利率是不是还会更低？
也有购房者后悔，之前在利率正高时买的房，利率在6%以上，不知道后期还有没有机会降低？
01
未来市场利率走势如何？
从几个发达国家的利率水平来看，2009年之前，英国的利率在4%~6%之间，2010年之后大幅下降，一直下降到0.5%；欧盟从2016年3月以来，其央行存款利率下降到负0.5%。
再来看看中国，中国的利率从2014年以来也是持续走低，从去年下半年到今年上半年的大幅度上涨，只是一个阶段内的调控措施。
可以明显感受到，去年多地的楼市是不太合理的。
像“深房理事件”、“经营贷买房”、“6万人摇号抢房”、“房产代持”、“调控一日游”、“长租公寓暴雷”等事件频发，导致多地楼市太过火热，需要调控。
成都也一样，去年5月，川发天府上城4万人摇号；7月凯德卓锦万黛5.8万人摇号；下半年成都二手房普遍涨价，甚至金融城某小区业主联合涨价，从前200万左右的二手房，仅一两个月时间上涨到近300万……
在这样的市场环境下，成都必然会选择出手调控，比如3倍热盘优先无房家庭、限售3年变5年等措施出台，上调房贷利率也是一大调控手段。
如今随着市场降温、央行保障刚需购房需求，利率果然有所下调。
所以无论从国外还是国内来看，虽然在一定阶段内利率会随市场调控有所上升，但整体利率在以后的长时期内都是走低的趋势。
再看我国自2019年8月LPR新形成机制改革以来，每月的LPR变化：
从2019年8月开始，到目前LPR已报价28次，其中对应的5年期以上LPR有过3次“降价”，一次是2019年11月，一次是2020年2月，一次是2020年4月，此后连续20个月保持不变。
可以发现，LPR长期仍是以稳为主，最终执行利率仍要以各银行的加点数值为准，银行的加点数值又要看贷款额度、央行政策等。
所以，对于刚需来说，此后的一段时间其实是买房的好时机，在保障刚需购房需求下，利率还有望更低，放款速度也会大大提升。
建议自住需求的刚需，把握住这段购房时机。
02
利率正高时买房，还有希望下调吗？
LPR和以前的固定利率有所不同，每月都有新的报价。
但是已签订了LPR的贷款人，利率并不会每月变化。
如果你选择的重定价周期是一年，那房贷利率就会每年发生变化，每年到了重定价日，就会按最新LPR和规定的基点数得出新利率，然后在下一年的周期执行。
但如果你选择的重定价日周期是两年、三年甚至整个贷款周期，那房贷利率就不是每年一变，而是在你选择的周期内变化。
值得注意的是，你的加点数一经确定就保持不变，所以利率的变化主要看LPR报价。
举个例子：
如果你2020年10月放款，最终执行利率5.88%，当时的LPR为4.65%，因此你的加点是1.23%。
等到你的重定价日，假如当日的LPR是4%，那么你新一期的房贷执行利率就是4%+1.23%=5.23%。
所以当你已经确定房贷利率，那么后期房贷利率的变化主要看LPR报价。
如果到重定价日重新计算利率时，如果LPR报价降低，你的利率就会降低；
如果LPR报价上涨，你的利率就会上涨；
如果最新LPR报价和上一个重定价日的LPR报价相同，那利率就算重新进行了计算，实际上也并没有变化。
LPR短期以稳为主，长期来看未来还是呈下行趋势，因此建议选择一年转换一次，后期对你来说可以节省更多的贷款利息。
那么你们的房贷利率分别都是多少呢？来留言区讨论吧
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