小区物业费2020年新规(2021年物业费收费标准)

最近几年,有关物业的问题越来越多了,特别是在2019年“一位怀抱婴儿女业主给物业下跪”的事情出现之后,取消物业的声音甚嚣尘上。

事情是这样的:这位女业主家里可能之前出现了一些问题,要求物业协助解决,物业长期拖拖拉拉不给办,最后业主只能用“不交物业费”的方式来回馈小区物业,表达自己的不满观点。然而物业公司也不是吃素的,这个小区年代较为久远,每家每户的水电全部经过小区物业集中配置,电视采用电卡“买电”的方式使用,水也需要业主到物业“充卡买水”。

空置房“停收物业费”?2021年起,新规下,物业费一律这样交

既然物业可以卡住“小区业主的命门”,那问题就很好解决了。物业经理做出规定,这位业主家里的水卡充值,每次做出上限设置,比如每次只允许充值10元(别人一次可以充值2年的费用,这位业主一次只能充值2天),这就相当于给业主增加了门槛和工作量,别人2年才充值一次,这位业主需要每天去充值一次(物业经理的想法:我没有停水,只是让你麻烦点)。

于是乎:我们才见到了“怀抱婴儿给物业经理下跪”的事情发生。

买房人(业主)和物业究竟是一种什么样的关系?很多人不清楚、不理解。从经济学关系层面而言,小区购房者买下来了整个小区的物权,是小区的名正言顺、合法的法人代表和权益拥有者,如果把小区比喻为一份资产,那么所有购房者加起来就是这份资产的主人。

物业是谁?物业是主人花钱聘请的保姆和服务人员,小区的所有买房人是“甲方”,小区的物业是“乙方”,双方是一种雇佣服务关系,所以从这个方面来说,保姆要听从主人的命令、按照主人的指示提供服务,双方签订服务合同。然而现实的情况却并不是这样,在实际执行过程中,物业成为了名副其实的“甲方”,小区业主却沦落为了“乙方”,所以在《物业合同》中,我们几乎找不到关于“业主的权益”的内容,满篇幅只能看到“物业费标准、物业费缴纳时间,滞纳金”这3个表达,对于物业服务的区域、服务标准、考核办法则只字未提,或者只是泛泛而谈、一带而过。

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那么,物业能否取消?短期内并不可能。新华社在转载半月谈《物业,不该城市城市的火药桶》一文中,就明确表达出了自己的观点,新华社认为,在没有找到更合适的小区服务模式之前,物业还有其存在的必要性。所以,短期内、或者说长期一段时间里物业这个行业都不可能被取消,也不现实。

对于物业,还有另外一个情况值得关注,那就是“空置房”该不该交物业费的事情。在新房销售价格不涨,二手房价格阴跌的背景下,房产持有成本开始快速提高,房地产税呼之欲出,房东税已经在多个省份开始试点,再加上如果长期空置的房子继续缴纳物业费。那空置房的持有成本将会逐渐堆高,甚至对利润产生影响。

根据央行课题组在2020年于《金融界》发表的报告数据来看,我国城镇家庭住房保有率达到96%,户均房产持有量达到1.5套,与此同时超过40%的家庭拥有二套房,还有10%的家庭至少拥有3套以上房产。所以,从总量上而言城镇商品房供给量远远过剩了。这一点经济学家任泽平给出了答案,存量房产达到3.11亿套。

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既然房子这么多了,为啥房价还在不停涨?关键原因是住房空置很高,西南财经大学在2017年研究指出,当年住房空置率为22%,总计空置房数量达到6500万套,而且随着城市化不断推进,近些年来空置房开始逐年增加,有房产专家测算指出,目前空置房总量超过1亿套。炒房客拿走了很大一部分房子,所以市场上总量房产不够用。

那么,空置房“停收物业费”?2021年起,新规下,物业费一律这样交,该懂!2020年通过,并且从2021年开始执行的《民法典》在944条作出了明确:

“物业服务人员按照约定提供有关服务的,业主不能以未接受或者无需接受相关物业服务为理由拒绝交物业费。”

与此同时,最高人民检察院检察官助理陈炜彤提出,一直以来,不少人对“空置房应不应该交物业费”很关注。这一次新规定明确了这一点,如果物业按照合同提供了对应标准的服务,那么业主需要100%交物业费。业主不能用“我没有享受到”来拒绝。

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咱们再次回到“女业主下G”的这件事儿,物业究竟有没有资格、有没有法定权益来限制业主们用水用电呢?在944条同样指出“物业不能用停水、停电、停供热”等方式催收物业费。很显然上述这位物业经理的做法,是不合法的,违背了《民法典》的相关规定。

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