杭州二手房交易流程(杭州二手房买卖网签流程)

一套房子从它挂牌到交易完成,我们一共需要33个服务环节,平均耗时2到3个月,每次不分早晚的带看房子,并不是你看所看到的,带个路、随便介绍几句、打几个电话而已!

杭州二手房交易流程 你必须要注意的几点 教你一步到位 小白必看

接下来我们来说说交易流程中重要的几个步骤:签订房屋出售(求购)经纪服务合同–房源查验及信息发布–带看房源及交易匹配–签订房屋买卖居间代理合同–签订房屋转让合同、签订交易资金监督支付协议–办理房屋贷款–办理房屋交易、税费缴纳和不动产登记手续–物业交接–房款结算及领取产权证书。

1.签订房屋出售(求购)经纪服务合同:就是我们俗称的出售委托挂牌,这个委托挂牌是你卖房子必须签的一个合同,这个不是中介公司要求签,而是房管局要求备案所需要签的,而且你签了以后中介公司才能上架到各大官网,增加曝光量。要是不签的话不仅影响成交速度,还会影响卖房拿钱速度,所以还是在挂牌的时候一同签了比较好!

2.房源查验及信息发布:在房屋挂牌的同时,我们还要对房源的一个真实性,是否被查封,能否正常交易等等,在确保没有问题的情况下签订合同,发布到官网,增加曝光量。

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3.带看房源及交易匹配:这个不解释太多,从客户进来,了解客户需求,给客户匹配房子,找到心仪的房子!(看房期间还要了解客户的自身情况,有无购房资格、工作地点、付款方式、贷款方式、购房动机、购房紧迫度等等)

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4.签订房屋买卖居间代理合同:也就是意向合同。签署意向合同的时候我们会先查产权证和契证,确定房屋是否满两年(无营业税),是否满五年且是卖方名下唯一一套(无双税)另外需注意的也比较多,协商的东西也会比较多。例如:房屋在出租状态下的,需买卖双方协商是将租金直接转到买方,还是需要卖房自行解决的,如有需要需约定某个时间点之内搬出,因为中间涉及一个租赁合同大于买卖合同,所以需要房东确定。部分房东会要求返租,什么是返租呢,就是在房子交易完之后,卖家还需住一段时间,返租这段时间是以市场租金按月计算还是房屋总价里面扣除也需要三方协商。还有房屋内固定装修、家电家具需带走还是留下。还有一个需了解房屋有无抵押,有的话需跟卖方确认是否能自行还清还是需要买房首付款来还,目前卖方提前拿款会产生一笔费用(不固定),还款需尽快办理,因为预约还款不是什么时候都能约上的,过户之前必须还清,否则过不了户。另外在一套房子多个产权人或者产权人年纪大的情况下,必须先问清楚是否每个产权人都同意出售此房,或同意过户,有一人不同意均不可交易。还有需要了解买卖双方解除合同需赔偿金额,最后协商买方付款时间,卖方领款条件和时间,最后交付时间!

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不动产权证

5.签订房屋转让合同:正式合同(网签)。如果签意向合同的时候都协商好的话,签正式合同的时候就细读合同,没问题签字按手印就行。(期间经纪人流程比较多)

6.签订交易资金监督支付协议:参考正式合同。签订资金监管协议

7.办理房屋贷款:贷款分公积金贷款、组合贷款、商业贷款。公积金贷款需注意的是(折旧年限不得大于50年)1999年之后的房子可以首付三成,之前的房子首付需要4成(市公:公积金余额可以提取作为房款的一部分)(省公余额提取只能后期出证后,凭新证、发票、借款合同提取)(仅为首套情况下)。组合贷款请参考公积金贷款,三类贷款所需材料相同(身份证、户口本、婚姻证明、购房查档、收入证明)(月供超过1万5到2万以上需要提供流水),另外,纯商业贷款征信要求一般比公积金和组合贷宽松,门槛较低。

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8.办理房屋交易、税费缴纳和不动产登记手续:简单来说就是过户-交税-办证。过户到平海路45号(杭州市房产交易产权登记管理中心),整个过程比较快,双方到场,经纪人领资料拿号子即可办理,现在过户需要人脸识别(办理过身份公正就不需要了)。过完户公司安排交税,交完之后房管局开始办证。

9.物业交接:等证办出来只要,有个他项权证送到银行,等摇号放款,摇号放款之后安排物业交割。买卖双方到房子里交割(水电费结清交接过户)物业费结清,如果卖方有车位(地面固定车位非车库)留给买家,需到物业更改协议。水电煤过户买方可带新产证和身份证到市民中心过户,或者直接在浙里办APP上直接过户。

10.房款结算及领取产权证书:参考第九条物业交割,卖方需凭借物业交割单和身份证领取全部房款,买方可凭身份证领取产权证。

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以下是经纪人签约前需要准备的,买卖双方需配合经纪人:

1.卖方资料审查:

卖方身份证姓名与房产证姓名一致,是否婚内财产,确认权利人信息;

卖方契证关注税费,增值税按办证日期是否满2年,杭州主城区个税按立契日期(纳税义务发生日期)是否满5年唯一住房,余杭区萧山区个税按办证日期是否满5年唯一住房;

卖方房屋三证地址不一致(房屋所有权证登记地址、图纸地址、契证地址、土地证登记地址、土地证图纸地址),需提供该房屋《门牌证》,由各区地名办办理。

2.买卖签约资料要求:

房屋所有权证原件、契证原件、土地证原件,或房屋不动产证原件。若房屋证件抵押在银行的,需提供一本房屋证件原件,其余提供复印件加盖银行业务专用章。

买卖双方必带资料:身份证原件、买方户口本原件。卖方户口本及买卖双方婚姻证明可提供复印件。

买卖双方已提交并签署完成网签合同,二次来公司修改网签合同的,需买卖双方签署并提供《合同重签承诺书》,洽谈专员方可给与修改。

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3.特殊资料情况:

委托人签订买卖合同的,应提供委托公证书原件、代理人身份证原件、委托人身份证复印件未做进公证书里的需提供委托人身份证原件。

买方为外籍需先至购买房屋所在的国家安全厅备案,提供在杭居住及学习或工作证明。

买卖双方任意人为外籍人士,其护照、婚姻证明公证书需经我国大使馆认证后做翻译件。如本人亲自签约的,则只要入境护照做翻译件 。

台湾籍提供的公证书需通过海峡交流基金会(简称海基会)经海协会转寄浙江省公证协会 (不能直接寄)。港、澳籍提供的公证书需杭州房管局指定的香港、澳门律师事务所做。

涉外的转让合同、代理合同、所有翻译件需公证 。

以下几种抵押状况,不得提前付款:1.房屋被多次抵押(5年3次,目前还在抵押状态);2.个人抵押;3.典当行抵押;4.外地银行抵押;5.两处及以上抵押;6.外地房东且委托他人办理(直系亲属除外)

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