去化是什么意思(加快去化是什么意思)

告急!重庆房市去化周期跌至2.7个月,哪里涨幅全市第一?

(实拍)

01

2.7!告急!

从现在开始,你可能要习惯一个数值区间:

2-3

这个指的是去化周期。

去化周期,通俗点说就是“剩下的这些房子,只够买X个月”。

从3月开始到现在,重庆的新房去化周期从5跌到4,从4跌到3,从3跌到2左右,一直到现在。

目前,重庆主城区的商品住宅去化周期大概为2.7个月。与2020年上半年的6.3个月相比起来,去化周期缩短了一半多。

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(图源 锐理数据)

哪怕今年上半年量价齐涨,都拦不住去化周期疯狂下跌。

尤其是高层市场。

但是,由于容积率、高度等逐步地降低,高层业态数量逐渐减少,不论自住购房者还是投资者,似乎是“被逼着”去买了洋房。

自住考虑自己的需求,投资考虑大众以及外地人的需求。

绝大多数人都要求周围的商业足够繁华,交通足够方便,医疗资源优质,以及各方面的配套都要成熟。

如果说,放眼全重庆,挑一个城市资源最密集、商业最繁华、现有轨道交通最集中,在此基础之上还有美好未来的地方,我倒是想到一个非常合适的地段。

这一站,解放碑。

02

这一站,解放碑

如果说,核心区是环线里。那么核心的中心地段,就是渝中、江北、南岸。

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(图源 重庆市规划和自然资源局)

而解放碑,则是重庆的极核。

它的地段属性足够强大。

地段,其实就是综合配套和城市资源结合起来的概括表述。

一个解放碑商圈,占地1.61平方公里左右,容纳了20多家大型购物中心、商场,6家五星级酒店,十几个网红旅游景点,数个三甲级医院。

高度密集的综合配套,让解放碑的居民享受到了超高密度的人均资源。

这样的解放碑商圈,还承载着另外一个功能——商务,也就是解放碑CBD。

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(解放碑夜景)

解放碑CBD也是国家级中央商务区、自贸试验区、中新示范项目(WFC)。常驻这里的世界500强企业有80多家驻渝领事馆12家有18栋亿元税收楼宇……

也是这样具有商业和商务双重属性的解放碑,成为了重庆经济增长的强大引擎,吸引了新加坡、马来西亚等国际资金在这里沉淀,在重庆城市高速发展中进行复利。

这样的解放碑,还不够。

它拥有了无法复制的、稀缺的城市景观、城市江景,也有自然山景。重庆引以为傲的两江四岸,其中最为繁华、最为吸引人的一段,被解放碑-朝天门一带占去了。

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(解放碑夜景)

正是因为如此密集的公共资源和城市资源,解放碑需要非常硬核的轨道交通。这也就呈现出了解放碑现在的轨交状态——

1号线、2号线、6号线在此聚集。未来,还有18号线延伸至此。

1.61平方公里的区域,是重庆的龙头商圈+国家级CBD+稀缺景观资源+4条轨道交通的聚集地。

解放碑满足于此么?

不。

这个老大哥,正在全面升级。

03

老大哥,重回年轻!

解放碑曾经也“老态龙钟”过。

如果不跟上时代的发展,未来得及进行商业迭代更新,不对自己做大手术,解放碑仍然摆脱不了那个破破旧旧的印象。

现在的解放碑,小什字改造已经完毕,较场口改造正在进行。最为亮眼,也最让人期待的,是解放碑-朝天门,全长约1.7公里的步行大道

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(图源 重庆发布)

解放碑-民族路-小什字-新华街-朝天门,串联解放碑、罗汉寺、打铜街、朝天门广场等28个文化景点!

平日车行道,节假日就变为步道,这很像千厮门大桥的平地版本。

或者说,可以把这条1.7公里的步行大道看做是解放碑的交通升级。而交通升级,不止于此。

解放碑环道,这是最近以及未来几年,这个板块最重要的交通改革。

现在,解放碑环道部分已经投入使用。地下环道一期连接解放碑商圈9个地下停车库,未来将连接26个车库、7个出入口、2.1万个车位!

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(图源 解放碑地下环道官微)

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(图源 解放碑地下环道官微)

并且,整个地下环道,5G信号+北斗精准导航系统最近已上线,在解放碑开车,哪怕是之前信号薄弱的地下,现在也不会无信号找不到路!

这林林总总的一切,将呈现出什么效果?

解放碑商圈,将迎来“人车分流”时代!

那么,未来不久的解放碑,又会是什么样子?

重庆的龙头商圈+国家级CBD+稀缺景观资源+4条轨道交通+1.7公里解放碑至朝天门的步行大道+庞大地下环道!

这是龙头商圈的进一步升级。

也正是如此,解放碑的价值,或将再上一个台阶!

而解放碑原来的价值,早就在房产上得到了体现。

04

渝中涨幅,全市第一!

今年我整理了一份房价地图。

在整理的过程中,我发现渝中区仍然是颜色最深的,也就是房价最高的地方。然而,早在2018年,渝中区的建面均单价就已经破了2万。

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(自制)

这几年仍然是≥2并不代表它没涨。颜色没有更深,只是因为它均价没破3万而已。

在5月初的时候,渝中区的涨幅也排到了全重庆第一,月环比上涨了5.9%!

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(图源 冰山指数)

渝中新房价格高,并且持续走高,原因仍在于常年供地挂零。没有新盘入市,已有的价格相对亲民一些的新房去化速度很快。

正因如此,新房的数量在持续下降,实在是太稀缺了。

并且,渝中的新房,以解放碑板块里的为代表,更多的是倾向于“豪宅”属性。

一旦房子沾了豪宅的边儿,它就注定便宜不了。这就显得整个渝中,或者说解放碑板块,对刚需非常不友好。

这种情况,在短时间内不会得到缓解。

在短期内,解放碑供地的可能性很小。就算是有了拆迁土储,它未必会修建住宅。

商业、商务、金融、公共服务的区域定位决定了解放碑不需要过多的住宅楼。并且,解放碑的拆迁成本是可预料的高。

高拆迁成本+持续上涨的建安成本、人工+地段高溢价,若是真的再有住宅,估计价格会高得突破你我认知。

所以,按照常规操作来看,我已经隐约窥见了未来的状态:

零新房,少次新。

结语

住在渝中的,不一定是有钱人。

但是现在来渝中买房的,一定是有钱人。

解放碑的地段属性,就决定了这里的新房或次新常住居民是城市的塔尖人群,是城市的精英。

这群人的消费观念和居住理念,确实和绝大部分人不太一样。

你可以在重庆任意一个新区、你认为的有升值潜力的板块去布局自己的房产。

但是,有一套在解放碑这种城市极核、有高密度商业资源、城市公共资源和轨道交通的房子,是你必须要去考虑的事情。

你买的是解放碑的过去,是解放碑的现在,还有解放碑的未来。

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